네바다에서의 분할 토지 판매는 NRS 119와 NAC 119에 명시된 분할 토지 판매 법에 의해 규제됩니다. 이 법의 목적은 압박적이고 남용적인 판매 관행을 방지하고, 판매되는 토지에 대한 모든 중요한 사실이 완전하고 정확하게 공개되도록 보장하는 것입니다. 이 법은 네바다 부동산 부서(NEVADA REAL ESTATE DIVISION, NRED)에 의해 관리되며, NRED는 재산의 판매에 관여하는 면허 보유자 및 분할 법에 따라 필요한 보고서의 승인을 담당합니다.
분할 토지 법은 다음의 분할에 적용됩니다:
다음의 경우에는 법의 전면 또는 부분적인 등록 요구 사항에서 면제될 수 있습니다:
토지를 판매하기 전에 분할자나 개발자는 먼저 네바다 부동산 부서로부터 허가를 받아야 합니다. 개발자는 네바다 주 비서관을 법적 절차를 받을 수 있는 인물로 지정해야 합니다. 이는 개발자를 개인적으로 찾기 어려운 경우, 법적 절차를 주 비서관에게 송달하여 소송을 진행할 수 있게 합니다.
신청서 제출: 개발자는 Statement of Record를 제출해야 하며, 이 신청서에는 재산에 대한 광범위한 정보가 포함되어야 합니다. 제출해야 할 정보는 다음과 같습니다:
검토 및 승인: NRED는 모든 필수 정보 수령 후 30일 이내에 신청서를 승인, 거부하거나 6개월 유효한 임시 허가를 발급할 수 있습니다. 거부된 경우, 개발자는 비즈니스 및 산업 부서의 이사에게 항소할 수 있으며, 이사의 결정은 부동산 위원회에 항소할 수 있습니다.
정보 공개: NRED가 신청서를 승인하면, 필요한 정보를 요약한 재산 보고서가 제공됩니다. 이 보고서는 모든 잠재 구매자에게 제공되고 검토되어야 하며, 구매자가 계약을 체결하면 부동산 중개인은 보고서 수령 확인서를 받아야 합니다. 확인서는 3년간 보관해야 합니다. 계약 체결 후, 구매자는 5일 이내에 서면으로 거래를 철회할 수 있습니다.
중개인: 모든 판매는 네바다 면허 중개인에 의해 감독되어야 하며, 이 중개인은 ‘기록 중개인’이라 불립니다. 기록 중개인은 신청서에서 지정해야 하며, 판매원 및 등록된 대표자에게 책임을 집니다. 모든 계약은 기록 중개인 또는 승인된 중개인-판매원 또는 판매원에 의해 서명되어야 합니다.
등록된 대표자: 개발자는 구매자를 모집하고 홍보 활동에 참여할 수 있는 사람들을 고용할 수 있습니다. 이들은 등록된 대표자라 불리며, 기록 중개인의 직접적인 감독 하에 운영됩니다. 등록된 대표자는 부동산 면허가 없으며, 판매 계약을 준비할 수 없습니다. 판매 계약은 부동산 면허 보유자만 준비할 수 있습니다.
광고 및 계약: 프로젝트를 홍보하기 위한 모든 광고는 NRED의 승인을 받아야 하며, 새로운 광고는 NRED에 제출하여 승인을 받아야 합니다. NRED는 제출 후 30일 이내에 승인 또는 불승인을 결정해야 합니다. 모든 계약서는 NAC 119.530에 명시된 구매자의 계약 체결 후 5일 이내 취소 권리를 포함해야 합니다.
