네바다 전역에서 허용되는 세 가지 기본 유형의 리스팅이 있습니다: 오픈 리스팅, 독점 에이전시 리스팅, 독점 판매 권한 리스팅입니다. 또한 일부 관할 지역에서 허용되는 네 번째 유형의 리스팅인 넷 리스팅이 있지만, 거의 사용되지 않습니다. 이 모든 리스팅 유형의 차이는 중개인이 어떻게 그리고 어떤 상황에서 보상을 받는지에 관한 것입니다. 대부분의 주거용 부동산 리스팅은 독점 판매 권한 리스팅이 될 것입니다.
이 유형의 리스팅 계약은 판매자(부동산 소유자)가 동시에 여러 중개인을 고용할 수 있도록 허용하지만, 부동산을 판매한 중개인에게만 보상을 지급하게 됩니다. 부동산을 판매한 중개인은 판매의 주도 원인(책임자)으로 간주되어 보상을 받게 됩니다. 또한 판매자가 스스로 부동산을 판매하면 어떤 중개인에게도 보상이 지급되지 않습니다.
이 유형의 리스팅 계약은 주거용 중개업에서 거의 사용되지 않습니다. 어떤 중개인도 부동산을 홍보할 동기가 거의 없고, 다른 중개인과 협력할 동기도 없으며, 중개인은 판매자와 경쟁하여 구매자를 찾아야 합니다. 이 유형의 리스팅 계약은 상업용 중개업에서 자주 사용됩니다.
이 유형의 리스팅에서는 판매자가 한 명의 중개인에게만 부동산 판매 권한을 부여하지만, 판매자가 부동산을 판매할 경우 중개인은 보상을 받을 자격이 없습니다. 독점 에이전시 리스팅의 장점은 다른 중개인과의 경쟁이 제거되지만, 중개인은 여전히 판매자와 경쟁하게 됩니다. 중개인은 판매자가 중개인을 통해 계약된 가격보다 낮은 가격에 부동산을 판매할 수 있기 때문에 불리한 위치에 있습니다.
독점 판매 권한 리스팅에서는 판매자가 한 명의 중개인만을 고용하게 됩니다. 그 중개인은 리스팅이 어떻게 또는 누구에 의해 판매되든 상관없이 커미션을 받을 자격이 있습니다. 리스팅 중개인, 다른 중개인, 심지어 판매자 자신이 부동산을 판매하더라도, 리스팅 중개인은 보상을 받게 됩니다.
이 유형의 리스팅 계약은 주거용 중개업에서 가장 일반적인 유형의 리스팅입니다. 네바다에서는 대부분의 다중 리스팅 서비스가 데이터베이스에 리스팅된 부동산이 독점 판매 권한 리스팅이어야 한다고 요구합니다. 또한, 전미 부동산 중개인 협회(National Association of REALTORS®)에서도 이 유형의 리스팅을 권장합니다. 실제로 이 유형의 리스팅은 중개인과 판매자 모두에게 가장 유리한 유형의 리스팅으로 간주되어야 합니다. 중개인에게는 리스팅이 판매될 경우 커미션을 받을 수 있기 때문에 부동산을 마케팅하기 위해 필요한 시간, 비용 및 기타 자원을 투자할 수 있습니다. 판매자에게도 중개인의 시간, 노력 및 자원이 성공적인 판매를 이끌어 내는 데 도움이 되므로 이 유형의 리스팅이 유리합니다.
독점 판매 권한 리스팅에는 일반적으로 리스팅 기간 동안 부동산을 소개한 사람에게 판매된 경우 리스팅 만료 후에도 보상을 제공하는 조항이 포함됩니다. 그러나 판매자가 다른 중개인과 부동산을 리스팅할 경우 이 조항은 적용되지 않습니다. 이 조항의 목적은 리스팅이 만료된 후 판매자가 직접 구매자에게 부동산을 판매하는 것을 방지하는 것입니다.
넷 리스팅 계약은 중개인이 판매자에게 지급할 합의된 순수익을 초과하는 판매 수익의 금액을 취할 수 있도록 규정합니다.
예시: 판매자가 중개인에게 자신의 부동산을 판매하여 순수익 $280,000을 원한다고 말합니다. 중개인이 $320,000에 구매할 의사가 있는 구매자를 찾으면, 중개인은 $40,000의 수수료를 받게 됩니다. 중개인이 $280,500에 부동산을 판매하면, 중개인은 $500의 수수료를 받게 됩니다. 부동산이 $280,000 미만으로 판매되면, 중개인은 수수료를 받지 못합니다.
면허 소지자의 남용 가능성 때문에 넷 리스팅은 강력히 권장되지 않으며, 많은 중개업체가 이 유형의 리스팅 사용을 금지하는 정책을 가지고 있습니다. 네바다 법률은 넷 리스팅에 대해 명시적으로 언급하지 않으며, 일반적으로 네바다에서는 넷 리스팅이 허용됩니다. 그러나 면허 소지자는 이 리스팅 유형에 대한 회사 정책을 중개인에게 확인해야 합니다.
