부동산 대출 담보 문서 - 개요 담보 대출(모기지)나 신탁 증서는 부동산에 대한 저당권(lien)이지만, 채무를 증명하는 증서가 없으면 담보 대출이나 신탁 증서는 의미가 없습니다. 일단 담보 대출이나 신탁 증서가 부동산에 대해 제출되면, 해당 부동산의 소유권은 부담(encumbrance)이 생깁니다. 부동산에 적용되는 여러 종류의 부담이 있지만, 담보 대출 저당권은 채무에 대한 담보로 부동산을 사용하는 특별한 종류의 부담입니다.

채무자의 채무에 대한 담보로서, 담보 대출 부담은 "토지와 함께" 발생합니다. 이는 소유자가 부동산을 매각할 경우, 구매자는 그 부담을 인수하게 된다는 것을 의미합니다. 이는 소유자가 임대, 이전, 매각 또는 다른 방법으로 저당권을 없앨 수 없기 때문에 대출자에게 매우 좋은 보호 장치를 제공합니다. 저당권은 채무를 전액 상환하지 않는 한 없어지지 않습니다.

담보 대출 문서의 역사는 초기 영국의 관습법(common law)으로 거슬러 올라갑니다. 초기 영국에서는 담보 대출이 대출자에게 부동산 소유권을 양도하는 것이었습니다. 채무자인 증여자(grantor)가 부동산 소유권을 대출자인 수증자(grantee)에게 양도하는 방식이었습니다. 오늘날, 증여자와 수증자라는 용어는 여전히 사용되지만, 네바다 및 미국 전역에서는 담보 대출의 당사자를 지칭할 때 채무자(mortgagor)와 대출자(mortgagee)라는 용어를 사용합니다.

이 초기 담보 대출 개념에 따르면, 채무자는 대출자에게 소유권을 부여하고 대출자에게 해지 가능(fee simple defeasible) 소유권을 부여했습니다. 채무자(담보권 설정자)는 대출이 전액 상환되면 부동산을 회수할 권리를 가지고 있었습니다. 실제로 초기 담보 대출 문서에는 전액 상환 시 자동으로 이러한 권리가 발생하는 해제 조항(defeasance clause)이 있었습니다.

기본적인 영국 관습법 담보 대출 개념은 초기 미국 식민지에서 채택되었습니다. 그러나 담보 대출이 채무자에서 대출자로의 소유권 이전이라는 개념은 일부 주에서는 담보 대출이 단순히 부동산에 대한 저당권이라는 이론으로 발전했습니다. 소유권은 채무자(담보권 설정자)에게 남아 있었고, 담보 저당권으로 소유권이 부담되었었습니다. 여전히 원래의 영국 담보 대출 개념을 따르는 주는 소유권 이론 주(title theory states)라고 불립니다. 담보 저당권 접근 방식을 채택한 주는 저당권 이론 주(lien theory states)라고 합니다. 오늘날, 대부분의 주(네바다 포함)는 저당권 이론 주입니다. 실제로, 저당권 이론 주와 소유권 이론 주의 당사자 권리 차이는 기술적인 측면에서 더 많습니다.

소유권 이론에서 저당권 이론으로의 전환은 주로 대출 불이행 시 채무자에게 더 많은 보호를 제공하려는 법원의 의도 때문이었습니다. 소유권 이론에서는 대출자가 이미 부동산의 소유권을 가지고 있었기 때문에, 채무 불이행 시 대출자는 소송 없이 소유권을 유지할 수 있었습니다. 따라서 채무자가 만기일에 대출을 상환하지 않으면, 채무자는 재산을 상환할 권리를 잃고 소유권이 대출자에게 절대적으로 귀속되었습니다. 결국 대출자는 채무 불이행 시 소유권을 유지하기 위해 법원의 승인을 받기 위해 소송을 제기해야 했습니다. 이 소송의 목적은 채무자의 재산에 대한 권리를 취소(취소)하는 것이었으며, 이러한 소송은 차압 소송(foreclosure action)으로 알려졌습니다.

영국 법원은 또한 차압 후 채무자가 재산에 대한 권리를 회복할 권리를 부여했습니다. 이를 상환 권리(right of redemption)라고 합니다. 초기 영국에서는 상환 권리가 차압일로부터 1년 이내에 행사되어야 했으며, 이 기간 동안 대출자에게 채무 전액을 상환해야 했습니다. 이 금액을 1년 이내에 상환하면 채무자는 재산에 대한 권리를 회복할 수 있었습니다.

저당권 이론 주에서는 채무자가 담보 대출을 불이행할 경우 대출자도 채무자의 재산에 대한 권리를 차압하는 소송을 제기해야 합니다. 그러나 영국과 마찬가지로, 주에서는 채무자가 전액 상환하고 차압 비용을 지불함으로써 재산에 대한 권리를 회복할 수 있는 법적 권리를 부여했습니다.

소유권의 개념은 저당권과 부동산 담보 문서를 이해하는 데 매우 중요합니다. 소유권은 부동산 소유자가 가지는 소유권 권리를 의미합니다. 부동산 소유권의 이전은 적절한 서명과 증서의 전달로 이루어집니다. 증서는 소유권자(증여자)의 소유권을 수증자(구매자)에게 이전하는 법적 문서입니다. 증서가 전달되면 소유권이 수증자에게 즉시 이전됩니다. 전달은 증서를 수증자에게 물리적으로 전달하거나 부동산이 위치한 카운티의 등기소에 증서를 기록함으로써 이루어집니다.

가장 기본적인 부동산 거래는 현금 판매입니다. 구매자는 판매자에게 매매 대금을 전액 현금으로 지불합니다. 이 거래는 일반적으로 에스크로에서 마감됩니다. 에스크로 대리인은 구매자의 현금을 판매자에게 판매자 비용을 제외한 금액을 전달하고, 판매자가 서명한 증서를 기록하여 소유권을 구매자에게 이전합니다. 이 거래는 돈과 증서의 교환입니다.

부동산 거래가 현금 판매가 아닌 경우, 거래 문서는 조금 더 복잡합니다. 비현금 판매에서 판매자는 여전히 구매자를 위해 증서에 서명합니다. 이 증서는 판매자의 모든 권리, 소유권 및 이익을 구매자에게 이전합니다. 판매자는 이 증서에 대한 대가로 판매 대금에서 필요한 공제를 제외한 금액을 받습니다. 그러나 이 자금은 부분적으로는 구매자의 것이고, 부분적으로는 구매자의 대출자의 것입니다. 이 경우, 구매자는 에스크로에서 계약금으로 합의된 금액을 가져오고, 대출자의 대출금으로 매매 대금의 잔액이 예치됩니다. 구매자는 대출자에게 채무를 인정하고 지불할 것을 약속하는 증서와 담보 대출 또는 신탁 증서를 작성합니다. 증서는 대출 금액을 상환할 것을 약속하는 채무자의 약속입니다. 담보 대출 또는 신탁 증서는 부동산을 담보로 하는 보안 문서입니다. 담보 대출 또는 신탁 증서는 에스크로에 의해 기록되며 부동산에 대한 저당권이 됩니다.

네바다에서는 담보 대출이 허용되지만, 거의 사용되지 않습니다. 선호하는 보안 문서는 신탁 증서입니다. 네바다 법률에서는 담보 대출을 포함한 모든 보안 문서를 지칭할 때 종종 '모기지'라는 단어를 사용합니다.

다음 표는 담보 대출과 신탁 증서의 특징을 요약한 것입니다. 각각의 보안 문서는 더 자세히 논의될 것입니다.