담보 대출 (Mortgages)

역사적으로, 가장 일반적으로 사용된 부동산 담보 문서는 담보 대출(모기지)였습니다. 담보 대출의 당사자는 다음과 같습니다:

• 모기지 설정자(Mortgagor): 담보 대출된 부동산의 소유자입니다. 이 당사자는 대출자에게 모기지를 제공하는 차입자입니다.
• 모기지 수령인(Mortgagee): 담보 대출된 부동산의 대출자 또는 모기지를 받는 사람입니다.

네바다는 저당권 이론 주(lien theory state)입니다. 즉, 부동산 소유자(차입자)는 부동산의 실제 법적 소유권을 보유하며, 대출자는 모기지에 의해 대표되는 부동산에 대한 담보 이익을 가집니다. 모기지는 부동산에 대한 저당권(lien) 또는 부담(encumbrance)입니다. 따라서 부동산 거래가 마감되면, 판매자(증여자)로부터 구매자(수증자)에게의 증서가 기록되어 실제 소유권이 새로운 소유자(수증자)에게 귀속되었음을 세계에 알리는 구성적 통지를 제공합니다. 증서가 기록될 때 동시에 모기지도 기록되어 대출자(모기지 수령인)가 부동산에 대한 저당권을 가지고 있음을 세계에 알리는 구성적 통지를 제공합니다.

모기지는 기본 채무 금액이 전액 상환될 때까지 부동산에 대한 저당권으로 남아 있습니다. 채무 금액이 전액 상환되면, 모기지 수령인은 모기지 만족(Satisfaction of Mortgage)을 작성합니다. 이 문서는 원래 모기지가 기록된 것과 동일한 카운티 등기소에 기록됩니다. 모기지 만족은 공공 기록에서 모기지 저당권을 제거하거나 해제하는 효과를 가집니다. 모든 모기지와 저당권이 제거되면, 해당 부동산은 "자유롭고 명확하게(free and clear)" 소유된 것으로 간주됩니다.

안타깝게도 모든 차입자가 약속한 대로 상환하지는 않습니다. 차입자가 약속한 대로 상환하지 않으면, 차입자는 채무 불이행 상태에 있습니다. 이 경우 모기지 수령인(대출자)은 부동산이 위치한 카운티에서 사법적 차압(judicial foreclosure) 소송을 제기합니다. 사법적 차압 소송이 제기되면, 2차 모기지 보유자와 같은 후순위 저당권자와 부동산에 이해관계를 가진 모든 사람들은 그들의 권리를 보호하기 위해 필요한 법적 절차를 밟을 수 있도록 차압 소송에 대해 통보받습니다.

모기지 차압 소송과 관련된 문제 또는 개념은 다음과 같습니다:

사례 입증

• 대출자(모기지 수령인)는 사법적 차압 소송에서 차입자(모기지 설정자)에게 채무가 있으며 차입자가 채무 불이행 상태에 있음을 입증해야 합니다. 대출자가 사례를 입증하면 법원은 부동산의 매각을 명령하는 판결을 내립니다. 매각 공지는 게시되어야 하며, 차압 대상 부동산에 게시되거나 채무 불이행 상태의 모기지 설정자에게 전달되어야 합니다. 법원은 경매 매각의 최소 가격을 설정합니다. 매각은 부동산이 위치한 카운티의 보안관에 의해 실시됩니다.

대출 회복

• 차입자가 소송 판결 이전에 대출자에게 미지급 금액 전액과 소송 비용 및 관련 비용을 지급하면, 채무 불이행 상태는 해소되었다고 간주되며 대출이 회복됩니다. 모든 차압 절차는 종료되며 모기지는 전면적으로 계속 효력을 발휘합니다.

차압 매각 전 전액 상환

• 차입자가 판결 금액을 매각 예정일 이전에 대출자에게 전액 지급하면, 차압은 해소됩니다. 지급해야 할 판결 금액에는 채무 원금, 모든 발생한 이자, 대출자 변호사 수임료, 법원 비용 및 기타 모든 비용이 포함됩니다. 판결 금액을 상환하면 모기지 저당권이 소멸됩니다. 차입자가 통보와 매각 사이에 판결 금액을 전액 상환할 수 있는 능력은 차입자의 상환 권리(equity of redemption)로 알려져 있습니다.

차압 매각에서의 부동산 매각

• 차입자가 차압 판결이 내려진 후와 매각 예정일 이전에 채무 불이행을 해소할 수 없는 경우, 부동산은 공개 경매에서 보안관에 의해 매각됩니다. 매각에서 최고 입찰자는 보안관 증서(certification of sale)를 받게 됩니다. 보안관 증서는 증서가 아닙니다. 차입자의 상환 기간이 만료될 때까지 구매자에게 증서가 제공되지 않습니다.

법적 상환 권리

• 차입자가 차압 매각일 이후 부동산을 상환할 수 있는 기간은 법적 상환 권리(staturoty right of redemption) 또는 상환 기간이라고 합니다. 이 기간은 1년입니다. 이 기간 동안 차입자가 부동산을 성공적으로 상환하려면, 차입자는 보안관 매각에서 부동산을 구매한 당사자에게 전액을 상환해야 하며, 판매 비용 및 이자를 추가로 지불해야 합니다. 이 금액이 상환되면, 보안관 매각에서 부동산을 구매한 사람은 더 이상 해당 부동산에 대한 권리가 없으며 차입자는 부동산의 소유권을 자유롭고 명확하게 유지합니다.

원래의 모기지 저당권은 보안관 매각에서 부동산을 구매한 사람에 의해 상환됩니다. 성공한 입찰자는 차입자의 상환 권리가 만료될 때까지 증서 대신 매각 인증서를 받습니다. 차입자는 상환 기간 동안 합리적인 임대료를 증서 소지자에게 지불하면 부동산의 소유를 유지할 수 있습니다. 상환 기간이 끝난 후에야 증서 소지자는 보안관 증서를 받아 소유권과 부동산 소유 권리를 새로운 소유자에게 이전합니다.

부족액

• 때로는 보안관 매각에서 부동산이 차입자가 차압 판결에서 부담하는 채무 금액을 충분히 충당할 만큼 높은 가격에 판매되지 않을 수 있습니다. 이 경우 부족액이 발생합니다. 모기지 수령인은 차입자를 상대로 부족액 판결(deficiency judgment)을 받기 위해 소송을 제기할 수 있습니다.

예: 차입자의 차압 판결 금액이 $180,000이고, 보안관 매각에서 최고 입찰가가 $165,000인 경우, $15,000의 부족액이 발생합니다. 모기지 수령인은 차입자를 상대로 $15,000 부족액을 청구하고, 법원으로부터 $15,000 부족액 판결을 받습니다. $15,000 부족액 판결은 차입자가 소유한 다른 부동산(실물 자산 또는 동산)에 대해 집행될 수 있습니다.

이 부족액 판결은 일반 또는 무담보 저당권입니다. 이 판결은 모기지 수령인(이제는 판결 채권자)이 법원에 집행 명령을 요청하여 보안관이 채무자의 자산을 압류하고 저당권 판결을 충족시키기 위해 판매하도록 지시할 수 있습니다. 법원이 발행한 저당권 판결은 판결 저당권 명령이 발행된 카운티 내의 채무자가 소유한 자산에만 적용됩니다. 판결 채권자가 다른 카운티에서 채무자의 자산을 발견하면, 해당 카운티에 판결을 기록한 후에야 집행 명령을 요청할 수 있습니다.