어떤 상품이든 가치가 있으려면 특정 특성을 가져야 합니다. 부동산과 관련해서, 이러한 특성은 가치를 위한 네 가지 필수 요소로 알려져 있습니다. 부동산이 네 가지 필수 요소를 충족함으로써 가치가 입증된 경우, 여러 다른 요인들이 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적으로 영향을 미칠 수 있습니다.
부동산이 가치를 가지려면 다음 네 가지 특성을 가져야 합니다:
유용성(Utility) - 부동산은 유용하고, 소유의 필요를 충족시킬 수 있는 능력 또는 물질적, 현실적, 수익성 있는 사용을 제공하는 능력이 있어야 합니다. 유용성이 없는 부동산은 쓸모가 없으며 가치가 없습니다. 감정사는 부동산의 유용성과 비교 가능한 유용성의 희소성을 평가합니다.
희소성(Scarcity) - 희소성은 부동산의 공급이 효과적인 수요와 어떻게 관련되는지를 기반으로 합니다. 고전적인 경제 원칙에 따르면, 부동산의 공급이 수요에 비해 많을수록 가치가 낮아집니다. 반대로, 수요에 비해 시장에 나와 있는 부동산이 적을수록 그 가치가 커집니다.
수요(Demand) - 수요는 부동산에 대한 욕구 또는 필요와 함께 그 부동산을 구매할 수 있는 구매력을 의미합니다. 수요는 경제적 개념이며 욕구와 혼동해서는 안 됩니다. 예를 들어, 금리가 높은 시기에는 주택에 대한 욕구가 높을 수 있지만, 높은 금리로 인해 월 모기지 상환액을 지불할 능력이 없을 수 있습니다. 결과적으로, 부동산에 대한 실질적인 수요는 낮아지며 구매력이 약해지거나 아예 없을 수도 있습니다.
양도성(Transferability) - 부동산이 가치를 가지려면 소유자가 소유권을 잠재적인 구매자나 양수인에게 양도할 수 있어야 합니다. 일반적으로, 양도성은 가치를 크게 영향을 미치는 요인이 아닙니다. 기본적인 경우, 소유자가 부채 없이 명확한 소유권을 가지고 있다면, 소유권의 양도는 쉽게 이루어질 수 있습니다. 그러나 부동산이 과도하게 담보로 잡혀 있거나, 3년 동안 재산세가 미납되어 있으며, 다수의 판결 채권이 있다면, 부동산은 쉽게 양도될 수 없습니다. 그 결과, 가치 손실이 발생합니다.
부동산이 네 가지 필수 요소(유용성, 희소성, 수요, 양도성)를 갖추어 기본 가치를 가지고 있다면, 여러 다른 요인들이 순 가치에 긍정적 또는 부정적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 요인들은 물리적, 경제적, 사회적, 정부적 범주로 그룹화될 수 있습니다.
