연방 공정 주택법(Federal Fair Housing Act)에 의해 보호되는 주택
연방 공정 주택법에 따라 보호되는 주택은 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다: 민간 부문 주택(Private Sector Housing)과 공공 부문 주택(Public Sector Housing).
민간 부문 주택 (Private Sector Housing)
연방 공정 주택법은 대부분의 민간 부문 주택에서 차별을 방지합니다. 그러나 아주 제한적인 상황에서는 법의 면제가 있을 수 있습니다. 하지만, 면제는 인종에 대한 차별에는 적용되지 않으며, 부동산 중개인이 거래에 관여하는 경우에도 적용되지 않습니다. 다음은 연방 공정 주택법의 적용을 받지 않는 주택 유형입니다:
- 4세대 이하의 임대 주택: 집주인이 한 세대에 거주하는 경우.
- 단독 주택: 주택 소유자가 중개인, 부동산 에이전트, 광고를 사용하지 않고, 한 번에 세 채 이하의 주택만 소유하는 경우. 거래 시 집주인이 해당 주택에 거주하지 않거나 최근 거주자가 아닌 경우에 한하여 24개월 동안 단 한 건의 거래가 면제됩니다.
- 종교 단체 소유 주택: 종교 단체가 소유하는 주택은 그 종교 단체의 회원에게만 제한할 수 있으며, 인종, 피부색, 출신 국가를 기준으로 회원 자격을 제한하지 않아야 합니다.
- 비공식 클럽: 공개되지 않은 사설 클럽이 클럽 회원에게만 숙소를 임대할 수 있으나, 숙소를 상업적으로 운영하지 않아야 합니다.
- 건강 및 안전 위협: 다른 세입자의 건강과 안전에 위협이 되거나, 임대되는 재산에 상당한 물리적 피해를 일으킬 가능성이 있는 경우 주택 제공이 거부될 수 있습니다.
인종 차별 금지: Jones v. Mayer 대법원 판결에 따라, 1866년 민권법을 지지하여 인종에 대한 모든 차별이 금지됩니다. 따라서 위의 면제 조항은 인종에 대한 경우에는 적용되지 않습니다. 대법원은 "인종"의 정의를 확대하여 조상적 및 민족적 특성까지 포함하도록 했습니다.
모든 민간 부문 주택 상황에서, 연방 공정 주택법은 아파트, 주택, 콘도미니엄, 이동식 주택, 주거용 토지 또는 협동조합(co-op) 등에서 인종, 피부색, 출신 국가, 성별, 종교, 장애, 가족 상태를 이유로 차별하는 것을 금지합니다. 민간 부문에서 차별을 금지하는 주체는 다음과 같습니다:
- 부동산 소유자
- 대출 기관
- 판매자
- 은행
- 관리 회사
- 부동산 중개인
- 건물 관리자
- 에이전트, 소유자 또는 집주인
- 임대 에이전트
공공 부문 주택 (Public Sector Housing)
연방 자금을 전부 또는 일부 지원받는 주택은 공공 주택으로 간주됩니다. 모든 공공 자금 지원 주택은 가장 광범위한 반차별 관행의 적용을 받습니다. 공공 자금 지원 주택에서의 유일한 면제는 직접적인 위협을 가하거나 재산에 상당한 피해를 일으킬 수 있는 사람들입니다. 공공 주택을 규율하는 법률은 다음과 같습니다:
- 1866년 민권법(Civil Rights Act of 1866)
- 1968년 공정 주택법(Fair Housing Act of 1968)
- 1974년 주택 및 커뮤니티 개발법(Housing and Community Development Act of 1974)
- 1988년 공정 주택 수정법(Fair Housing Amendments Act of 1988)
- 1974년 동등한 신용 기회법(Equal Credit Opportunity Act of 1974)
- 1973년 재활법(Rehabilitation Act of 1973, Section 504): 연방 자금을 받는 공공 주택 또는 공공 지원 주택 제공자는 이 법의 적용을 받습니다. 대부분의 주 및 지역 주택 당국이 연방 자금을 받기 때문에 이 법의 적용을 받습니다. 일반적으로 모든 사설 운영 및 연방 보조 주택 프로젝트도 이 법의 적용을 받습니다. 예를 들어, 저소득 주택, 홈리스 프로그램, 장애인을 위한 주택 등이 해당됩니다.
- 1990년 미국 장애인 법(ADA): 이 법은 모든 "공공 기관"에 대한 차별 방지 보호를 확대하며, 연방 자금을 받는지 여부에 관계없이 적용됩니다. ADA의 요구 사항은 1973년 재활법과 유사합니다. 이 법의 목적은 모든 주택 프로그램이 모든 유형의 장애인을 위해 열려 있어야 하며, 합리적인 경우 주택 단위의 수정을 요청할 수 있도록 하는 것입니다.
점유 기준(Occupancy Standards): 1988년 공정 주택 수정법은 지역 규정에 관한 문제를 명시적으로 다루고 있습니다. 주택의 최대 점유 인원에 대한 지역 및 주 규정은 합리적인 범위 내에서 허용됩니다. 일반적으로, 침실당 두 명 반과 추가 한 명을 허용하는 점유 기준은 합리적이라고 간주됩니다. 이는 집주인이 자녀가 있는 가족을 배제하기 위해 점유 인원을 제한할 수 없다는 것을 의미합니다. 이 점유 기준 규칙은 민간 부문과 공공 부문 주택 모두에 적용됩니다.
