타이틀 보험 (Title Insurance)

부동산 소유권을 이전하는 과정은 많은 법적 권리와 복잡성을 포함합니다. 올바른 절차를 따랐더라도 소유권 이전 시에 발견되지 않은 결함이 있을 수 있습니다. 부동산은 보통 가장 큰 투자이기 때문에, 구매자는 투자 보호를 원합니다. 타이틀 보험 회사는 이 목적을 위해 존재하며, 보험 정책에서 명시적으로 제외된 결함으로 인해 발생하는 손해를 보상합니다. 타이틀 보험 회사는 정책 소지자를 보상하며, 보험에 포함된 타이틀 클레임에 대한 법적 방어와 비용도 처리합니다.

타이틀 보험 취득

타이틀 보험을 취득하려면 타이틀 회사에 타이틀 검색을 위한 수수료를 지불해야 합니다. 이 수수료를 누가 지불할지는 매매 계약에서 결정됩니다. 타이틀 회사는 자체 기록, 즉 타이틀 플랜트를 유지하고 있으며, 여기에는 다양한 공공 사무소 및 법원의 기록 문서가 포함됩니다. 이 때문에 타이틀 회사는 카운티 기록을 검색하지 않고도 내부 기록을 바탕으로 타이틀 상태를 확인할 수 있습니다.

검색이 완료되면, 타이틀 회사는 타이틀의 상태를 설명하는 예비 타이틀 보고서를 발행합니다. 이 보고서는 타이틀의 결함과 부담 사항을 나열하며, 이러한 문제는 보험의 "다음 예외에 따라" 제외됩니다. 구매자가 보고서에 만족하면, 매매는 클로징으로 진행되며, 타이틀 보험 정책은 필요한 보험료를 지불하여 취득합니다. 타이틀 보험은 구매자가 부동산 소유권을 유지하는 동안 계속 유효하며, 갱신이 필요하지 않습니다. 이후 소유자는 별도의 타이틀 보험을 구매해야 합니다.

타이틀 보험 보장 범위

네바다에서 일반적으로 사용되는 두 가지 타이틀 보험 유형은 ALTA 표준 정책과 ALTA 확장 정책입니다.

ALTA 표준 보장 정책 (ALTA Standard Coverage Policy)

• 목적: 판매자가 구매자를 위해 구매합니다.
• 보장 범위: 다음으로 인한 손실 또는 손해를 보장합니다:
  • 정책에 명시된 것과 다르게 소유권이 설정된 경우.
  • 타이틀에 결함, 담보권, 또는 부담이 있는 경우.
  • 타이틀의 시장성 부족.
  • 토지 접근권 부족.
• 제외 사항: 다음으로 인한 손실 또는 손해는 보장되지 않습니다:
  • 토지 사용과 즐거움에 영향을 미치는 법률, 조례 또는 정부 규정 (예: 조닝 법규).
  • 기록된 권리가 아닌 권리 (예: 권력적 권리).
  • 물 권리, 특허에 대한 미등록 광산 청구.
  • 보험 가입자가 알고 있었지만 타이틀 회사에 공개되지 않은 결함, 담보권.
• 표준 정책 예외 1-5:
  • 기록된 채무가 아닌 세금 및 평가.
  • 공공 기록에 나타나지 않지만, 부동산 검토를 통해 알 수 있는 권리 또는 청구.
  • 기록되지 않은 이권 또는 청구.
  • 공공 기록에 없는 서비스, 노동, 자재에 대한 채무.
  • 경계선 불일치, 침입 또는 정확한 조사에서 발견된 다른 사실.

ALTA 확장 보장 정책 (ALTA Extended Coverage Policy)

• 목적: 주로 구매자가 대출자를 위해 구매합니다. 특히, 기관 대출자에게 필요합니다.
• 추가 보장: 부동산 검토를 통해 알 수 있는 리스크와 기록에 나타나지 않은 항목에 대해 추가 보장을 제공합니다. 또한, 담보 증서가 잘못된 시점에 기록된 경우를 보장합니다.
• 제외 사항: 다음은 보장되지 않습니다:
  • 정부의 경찰 권력 행사 또는 권력적 권리.
  • 보험 가입자가 실제로 알고 있는 결함.

확장 보장 정책은 표준 예외 5가 제외되며 더 넓은 보호를 제공합니다. 보장 범위가 넓기 때문에 비용이 더 비쌉니다. 구매자가 확장 보장 정책의 추가 보호를 원한다면 확장 ALTA 소유자 정책을 고려할 수 있습니다.