1. 소극적 활동 손실과 임대 부동산

소득세 처리 시, 소극적 소득과 적극적 소득을 구분하는 것이 중요합니다. 소극적 소득과 관련된 손실은 일반적으로 적극적 소득과 상쇄될 수 없습니다. 소극적 소득은 임대 부동산, 유한책임회사, 기타 자산에서 발생하며, 소유자가 직접 관여하지 않는 소득을 의미합니다. 반면, 적극적 소득은 서비스 제공을 통해 얻은 소득을 의미하며, 여기에는 임금, 팁, 급여, 수수료, 적극적으로 참여한 사업 소득이 포함됩니다.

1993년, 미국 의회는 Revenue Reconciliation Act를 통과시켰으며, 이는 소극적 손실 규칙에서 부동산 임대 활동에 참여하는 특정 납세자를 면제하는 적극적 임대 예외 규정을 만들었습니다. 이 규정에 따르면, 납세자가 임대 활동에 적극적으로 참여하면 연간 최대 $25,000의 임대 손실을 소극적 소득이 아닌 소득에 대해 공제할 수 있습니다. 다만, 이 규정은 소득 수준에 따른 제한이 있습니다.

2. 1031 조항 - 세금 연기 교환

Internal Revenue Code의 1031 조항에 따르면, 사업에 사용되거나 투자 목적으로 보유된 부동산은 소유자 간에 교환할 수 있습니다. 1031 교환 요구 사항을 충족하면, 자본 이익 과세를 연기할 수 있습니다. 이 절차는 1031 교환이라고 불립니다. 이 연기된 과세는 교환으로 받은 대체 부동산이 최종적으로 판매될 때까지 유효합니다. 세금 연기 교환으로 자격을 갖추기 위해서는 두 가지 기본 요구 사항이 있습니다: 동종 자산 간 교환과 동시성.

3. 할부 판매

자본 이익세를 연기하거나 분할 납부하는 또 다른 방법은 할부 판매 방법을 사용하는 것입니다. 할부 판매 방법에서는 판매자가 최소한 두 개의 다른 세금 연도에 판매 가격의 일부를 받음으로써 세금 부담을 여러 해에 걸쳐 분산시킬 수 있습니다. 할부 판매는 개인 주택, 사업, 투자 부동산 등 모든 유형의 부동산에 사용할 수 있습니다.

4. 추가 담보

부동산 가치가 상승하면 투자자는 해당 부동산에 대해 추가 자금을 대출할 수 있습니다. 추가 담보 대출을 통해 이자 비용이 증가하며, 이로 인해 해당 부동산과 관련된 순 과세 소득이 줄어들 수 있습니다. 이 방법을 통해 투자자는 대출의 경제적 수명 동안 세금 손실 상태를 유지하면서 비과세 거래로 현금을 확보할 수 있습니다.

5. 유산 및 증여 부동산 - 자본 이익 처리

부동산이 판매될 때까지 자본 이익세는 부과되지 않습니다. 납세자가 사망 시 소유한 부동산은 유산으로 상속됩니다. 상속 시 해당 부동산의 가치와 판매 가격의 차이가 자본 이익으로 간주됩니다. 상속된 부동산의 경우, 스텝업 기준이 적용되어 세금 계산이 이루어집니다.

반면, 증여된 부동산의 경우, 수혜자는 증여자의 기준을 승계하게 됩니다. 이는 승계 기준이라고 하며, 부동산 판매 시 증여자의 기준에 따라 자본 이익이 계산됩니다.

6. 강제 전환

재산이 강제적으로 현금화될 수 있는 상황(예: 압류 또는 파괴)에서는 재산 소유자가 보상금을 받을 수 있습니다. 이 경우, IRS는 자본 이익이 발생했음을 인정하며, 납세자가 대체 재산에 재투자할 경우 세금 부담을 연기할 수 있도록 허용합니다.

7. 저소득 주택의 판매

특정 자격을 갖춘 저소득 주택의 소유자는 판매 후 1년 내에 유사한 주택에 투자함으로써 판매 이익에 대한 과세를 피할 수 있습니다. 유사한 주택에 재투자하지 않으면 해당 이익은 판매 연도에 과세 소득으로 인식됩니다.

부동산 관련 세금 문제는 매우 복잡하므로, 이와 관련된 법률 또는 회계 전문가와의 상담이 권장됩니다.