독점 금지법 (Antitrust Law)

미국 연방법인 셔먼 독점 금지법(Sherman Antitrust Act)은 1890년에 제정되었으며, 이는 가격 고정, 경쟁 중개업체에 대한 집단 보이콧, 그리고 결합 계약을 금지하는 법입니다. 이러한 행동은 모두 불법 거래 제한으로 간주됩니다. 세 가지 주요 금지 행위에 대한 상세한 설명은 다음과 같습니다:

1. 가격 고정 (Price Fixing)

• 정의: 경쟁 중개인들 간의 수수료를 설정하는 협정은 가격 고정으로 간주되며 불법입니다.
• 사례: 1950년의 United States v. National Association of Real Estate Boards 사건에서 가격 고정의 불법성이 확인되었습니다. 이후의 사건들에서는 구체적인 합의 없이도 묵시적인 합의만으로도 법 위반으로 간주됩니다. 예를 들어, 1974년의 United States v. Foley 사건에서는 중개인들이 수수료를 올리기로 암묵적으로 합의했으며, 이는 법적 위반으로 판결되었습니다.
• 조언: 중개인들은 다른 중개인들과 수수료를 논의하지 않아야 하며, 이는 독점 금지법에 위반될 수 있습니다.

2. 집단 보이콧 (Group Boycotts)

• 정의: 집단 보이콧은 업계 구성원들이 협력하여 경쟁자를 시장에서 배제하려는 활동을 말합니다.
• 사례: Park v. El Paso Board of Realtors 사건에서는 다른 중개인들이 경쟁 중개인의 명성을 훼손하고 그의 매물을 거부한 행위가 집단 보이콧으로 판결되었습니다.
• 법적 기준: 정당한 사유로 인해 특정 요구 사항을 회원 자격에 부과하는 것은 허용될 수 있지만, 이러한 요구가 부당한 배제를 초래하는 경우는 불법으로 간주됩니다. 예를 들어, MLS의 회원 자격을 특정 조건에 따라 제한하는 경우는 독점 금지법에 위배될 수 있습니다.

3. 결합 계약 (Tying Arrangements)

• 정의: 결합 계약은 하나의 제품을 판매하거나 구매하는 조건으로 다른 제품의 판매나 구매를 요구하는 계약입니다.
• 예시: 중개인이 건설사에게 구역을 판매하면서 그 구역에서 지어진 모든 집을 자신에게 매물로 등록하라고 요구하는 경우, 또는 재산 관리 계약이 관리 계약 기간 동안 매물 등록을 요구하는 경우가 이에 해당합니다.
• 법적 위반: 이러한 결합 계약은 셔먼 독점 금지법에 의해 불법으로 간주됩니다.

이 법들은 경쟁을 보장하고 시장에서의 공정성을 유지하기 위해 제정되었으며, 모든 중개인과 부동산 전문가들은 이러한 법규를 준수해야 합니다.