물리적 요소와 가치
물리적 요소는 부동산 가치에 영향을 미치는 요인으로, 인위적인 요소와 자연적인 요소 두 가지로 나뉩니다. 인위적인 요소에는 대중교통, 고속도로, 도로, 유틸리티(전기, 물, 가스 등의 공공 서비스)의 이용 가능성, 쇼핑 및 레크리에이션 시설, 공원 접근성이 포함됩니다. 자연적인 요소에는 기후, 토지의 크기와 형태, 위치, 토양 조건, 지형, 광물 자원 등이 포함됩니다. 물리적 요소의 한 가지 또는 여러 가지 조합은 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
위치(Location): 위치는 가치 결정에 있어 가장 중요한 요소로 간주됩니다. 부동산에서 흔히 사용되는 "부동산의 세 가지 가장 중요한 요소는 위치, 위치, 위치"라는 말은 이 중요성을 강조합니다.
성장 방향(Directional Growth): 지역 또는 특정 지역의 성장 패턴은 부동산 가치에 영향을 미칩니다. 성장하는 지역에 있는 부동산의 가치는 상승할 가능성이 크고, 반대로 쇠퇴하는 지역에 있는 부동산은 가치가 하락할 수 있습니다.
도시 개발 패턴(Urban Development Patterns): 지역에 영향을 미치는 바람직한 개발 계획은 가치 상승을 유발하고, 바람직하지 않은 개발 계획은 가치를 감소시킵니다. 예를 들어, 새로운 커뮤니티 대학 건설은 지역 가치를 증가시킬 수 있는 반면, 고도 보안 교도소의 설치는 인근 부동산 가치를 하락시킬 수 있습니다.
도로 상태와 교통 패턴(Thoroughfare Conditions and Traffic Patterns): 도로와 교통 패턴은 일반적으로 부동산 가치를 증가시킵니다. 교통이 지나치게 혼잡하거나 도로 설계가 서비스 접근을 방해하면 부동산 가치는 하락할 수 있습니다. 반면에 주요 도로와 서비스로 쉽게 접근할 수 있는 충분한 도로 시스템이 있는 지역에서는 부동산 가치가 증가할 가능성이 큽니다.
크기와 형태(Size and Shape): 토지의 크기와 형태는 그 가치를 좌우합니다. 예를 들어, 토지가 좁거나 최소한의 조닝 요건을 충족하지 못하는 경우, 그 가치는 적절한 크기와 형태를 가진 부동산보다 낮아질 수 있습니다. 플래그 로트(flag lot)는 도로에 접해 있지 않고 긴 진입로를 통해 접근해야 하는 토지로, 도로에 직접 접해 있는 표준 로트보다 가치가 낮을 수 있습니다.
토양 특성(Soil Characteristics): 토양 특성은 토지의 용도를 결정하는 중요한 요소입니다. 예를 들어, 주로 농업 지역에 있는 바위가 많은 토양은 농업 용도로 사용하기 어려워 그 가치가 낮아질 수 있습니다.
지형(Topography): 지형은 토지의 윤곽을 의미합니다. 특히 가파른 지형은 개발이 어려워 비슷한 크기의 평탄한 토지보다 가치가 낮을 수 있습니다.
편의시설(Amenities): 편의시설은 인위적이거나 자연적인 요인으로, 이는 개인의 부동산 만족도를 높이는 요소입니다. 예를 들어, 수영장이 있는 레크리에이션 센터를 갖춘 주택 단지는 부동산 가치를 긍정적으로 영향을 미칩니다. 자연적 요인으로는 좋은 경치나 강, 호수, 바다에 인접한 위치 등이 있습니다.
개선물의 방향(Orientation of the Improvements): 부동산에 있는 건물의 방향은 주변 환경과의 관계를 나타내며, 경치, 햇빛, 사생활 등을 고려해 건물을 배치하면 그 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
비획득 증가(Unearned Increment): 비획득 증가는 소유자가 통제할 수 없는 외부 요인으로 인해 가치가 상승하는 것을 의미합니다. 예를 들어, 조닝 변경, 인플레이션, 인구 증가와 특정 지역에 대한 수요의 급증 등이 있습니다.
