연령-수명/직선법 (Age-Life/Straight Line Method)

연령-수명법은 부동산 감정 평가에서 사용되는 방법으로, 건물의 나이와 물리적 상태에 따른 감가상각을 계산하는 데 사용됩니다. 이 방법의 자세한 설명은 다음과 같습니다:

1. 시작 경제적 수명 결정

• 시작 경제적 수명: 이는 건물이 처음 사용되기 시작한 날부터 경제적으로 쓸모가 없거나 노후화될 때까지의 총 유용한 수명입니다.
• 범위: 시작 경제적 수명은 일반적으로 30년에서 80년 사이입니다. 예를 들어:
  • 고급 벽돌 건물은 시작 경제적 수명이 80년일 수 있습니다.
  • 목조 구조물은 시작 경제적 수명이 40년일 수 있습니다.

2. 실제 나이와 효과적 나이

• 실제 나이: 이는 건물이 건축된 날부터 현재까지의 실제 나이입니다.
• 효과적 나이: 이는 건물의 현재 상태를 기준으로 평가된 나이입니다. 즉, 현재 상태가 비슷한 건물들과 비교하여 얼마나 오래된 느낌이 드는지를 나타냅니다.
  • 예시: 12년 된 집이 매우 잘 관리되어 거의 새 것처럼 보일 경우, 효과적 나이는 5년으로 평가될 수 있습니다.

3. 효과적 나이 계산

• 효과적 나이 계산: 감정사는 건물의 현재 상태를 평가하고 실제 나이를 조정합니다:
  • 좋은 상태: 건물이 우수한 상태라면, 효과적 나이는 실제 나이보다 적을 수 있습니다 (실제 나이에서 일정 비율을 빼는 방식).
  • 나쁜 상태: 건물이 나쁜 상태라면, 효과적 나이는 실제 나이보다 많을 수 있습니다 (실제 나이에 일정 비율을 더하는 방식).
  조정 예시:
  • 우수한 상태: 10년 된 집이 우수한 상태라면, 효과적 나이는 7년일 수 있습니다 (30% 감소).
  • 나쁜 상태: 10년 된 집이 나쁜 상태라면, 효과적 나이는 13년일 수 있습니다 (30% 증가).

4. 남은 경제적 수명 결정

• 계산: 시작 경제적 수명에서 효과적 나이를 빼서 남은 경제적 수명을 결정합니다.
  • 예시: 40년의 시작 경제적 수명을 가진 건물이 7년의 효과적 나이를 가진 경우, 남은 경제적 수명은 33년입니다 (40 - 7).

5. 감가상각 계산

• 감가상각 계산: 총 감가상각액을 연간 감가상각 비율과 효과적 나이를 사용하여 계산합니다.

  계산 방법:

  • 연간 감가상각 비율을 결정합니다: 이는 일반적으로 $\frac{100\%}{시작 경제적 수명}$으로 계산됩니다.
  • 총 감가상각액을 계산합니다: 연간 감가상각 비율에 효과적 나이를 곱한 후, 이를 대체 비용에 곱합니다.

  계산 예시:

  • 연간 감가상각 비율: 40년의 경제적 수명을 가진 건물의 경우, 연간 감가상각 비율은 $\frac{100\%}{40} = 2.5\%$입니다.
  • 예시 1: 40년 수명의 건물, 10년 된 건물이 효과적 나이가 7년인 경우:
    • 연간 감가상각 비율 = 2.5%
    • 7년 동안의 감가상각 = $2.5\% \times 7 = 17.5\%$
    • 총 감가상각액 = 17.5%의 대체 비용.
  • 예시 2: 유사한 건물 중에서 효과적 나이가 13년인 경우:
    • 연간 감가상각 비율 = 2.5%
    • 13년 동안의 감가상각 = $2.5\% \times 13 = 32.5\%$
    • 총 감가상각액 = 32.5%의 대체 비용.

이 계산을 통해 감정사는 대체 비용에서 감가상각액을 차감하여 보다 정확한 감정 가치를 도출할 수 있습니다.