투자 부동산 (Investment Properties)
투자 부동산은 개인 사용이 아닌 자산 가치 상승이나 수익 잠재력을 위해 구매한 부동산입니다. 투자 부동산은 앞서 설명한 자본 이득 세금 면제 대상이 아닙니다. 소유 기간 동안 투자자는 주택 담보 대출 이자와 재산세를 공제할 수 있습니다. 또한, 부동산에서 발생하는 수익은 유지 및 운영 비용(예: 공과금, 부동산 관리 수수료 등)으로 줄일 수 있습니다. 아마도 사업, 무역, 또는 투자 부동산에서 가장 중요한 요소는 미국 세법이 개선사항의 시장 가치 하락에 따른 연간 비용(감가상각)을 청구할 수 있도록 허용한다는 것입니다. 토지, 개선 여부에 관계없이 경제적 수명이 없기 때문에 감가상각을 공제로 적용하기 전에 토지 가치는 제외해야 합니다. 감가상각 가능한 자산으로 간주되는 것은 바로 개선 사항입니다.
연방 소득세와 관련하여 이러한 감가상각은 **원가 회수(cost recovery)**라고 합니다. 이 개념은 개선 사항이 경제적 수명 동안 가치가 감소하고 있으며, 사업, 무역, 또는 투자 부동산 소유자는 투자를 회수하기 위해 개선 사항의 손실을 연간 비용으로 청구할 수 있다는 것입니다.
예시: 아파트 건물을 $800,000에 구매했습니다. 그 중 $600,000은 개선 사항의 가치였고, $200,000은 토지의 가치였습니다. 이 예를 위해, 현재 미국 세법에서 아파트 건물의 허용 경제 수명은 20년입니다. (의회는 때때로 특정 투자에 대한 허용 경제 수명을 변경합니다. 따라서 감가상각 목적으로 부동산의 유효 수명을 결정할 때는 항상 세무 전문가와 상담해야 합니다.) $600,000이 감가상각 가능한 부분(개선 사항)에 지불되었고, 경제 수명이 20년이라면, 연간 허용 원가 회수 금액은 $30,000이 됩니다. ($600,000 나누기 20년 = 연간 $30,000) 부동산의 실제 총수익은 $165,000이며, 원금과 이자를 제외한 총 운영비는 $64,000입니다. 이는 다음과 같이 순 운영 소득 $101,000을 남깁니다:
건물을 구매하기 위해 발생한 대출은 $600,000이며 이자율은 8%입니다. 따라서 연간 이자 비용은 $48,000입니다. ($600,000 X 0.08 = $48,000) (이 예에서는 상환(암모티제이션)은 고려하지 않으며, 이는 이 금액을 약간 줄일 수 있습니다). 이자는 전액 공제되므로, 순 지출 가능 소득은 $53,000입니다.
위의 예에서, 국세청은 개선 사항의 시장 가치 하락(원가 회수)에 대해 추가로 $30,000을 허용합니다. 이 수치는 허용 가능한 연간 감가상각액으로 알려져 있습니다. 따라서 납세자의 세율은 $23,000에만 적용되며, 계산은 다음과 같습니다:
종종 감가상각액은 세금 신고서에서 다른 과세 소득을 상쇄할 수 있는 명목상의 손실을 초래하여 투자자가 거의 모든, 또는 모든 소득세 부담을 피할 수 있게 합니다. 따라서 투자는 **세금 피난처(tax shelter)**로 알려지게 됩니다.
부동산의 경제적 수명이 짧을수록 연간 허용 원가 회수 또는 감가상각 금액이 커지므로, 투자자들은 경제적 수명이 짧은 부동산을 선호합니다.
위에서 논의한 것은 부동산 소유가 납세자의 연간 소득세 상황에 미치는 영향입니다. 앞서 언급했듯이, 투자 부동산은 일반적으로 납세자의 전반적인 세금 부담을 줄입니다. 또한, 매년 납세자는 감가상각 또는 원가 회수에 대한 허용 금액을 공제할 수 있습니다. 그러나 원가 회수에는 단점이 있습니다. 세금 피난처가 필요하지 않더라도 매년 최소한 직선 감가상각(원가 회수)을 청구해야 합니다. 매년 투자자가 원가 회수(감가상각)를 청구하면, 투자자의 부동산에 대한 원래 기준이 청구된 감가상각 금액만큼 줄어듭니다. 그 결과, 투자자가 부동산을 매각할 때 자본 이득이 더 커집니다.
위의 예를 사용하여, 원가 회수가 자본 이득에 미치는 영향을 살펴보겠습니다. 위의 아파트 건물은 10년 동안 소유되었습니다. 그런 후 건물이 $1,000,000에 매각되었고, 판매 비용으로 $80,000이 들었습니다. 자본 이득은 다음과 같이 계산됩니다:
10년 동안 연간 $30,000의 감가상각이 적용되었으므로, 자본 이득을 결정하기 위해 $300,000이 다시 추가되어야 합니다. 위의 예에서 $413,000의 순 금액은 자본 이득 세율에 따라 과세됩니다. 자본 세율이 낮음에도 불구하고 $413,000는 여전히 과세 대상 금액으로는 상당히 큽니다. 투자자들은 세금 부담을 줄이기 위해 다양한 전략을 사용합니다. 그들은 $413,000의 이익을 상쇄하기 위해 손실된 자산을 매각할 수 있습니다. 또는 할부 판매로 매각하여 실제 이익을 얻는 기간 동안 이익 금액을 비례적으로 분산시킬 수 있습니다. 또한 1031 세금 유예 교환으로 알려진 방법을 활용할 수 있습니다.
