The Legal Basis of Liability We are next going to explore the legal theories upon which legal liability is based. Statutes, regulations, and court cases define the relationships between a licensee and a seller or buyer. The law relating to these relationships is constantly evolving. As a result, licensees must continually keep up-to-date on changes that may influence their real estate practice. As you will note in the next frames, licensee liability is primarily based upon principles of contract law, tort law, or violations of real estate license law.
책임의 법적 근거
다음으로, 법적 책임이 근거하는 법적 이론들을 탐구하겠습니다. 법률, 규정, 및 법원 판례는 면허 소지자와 판매자 또는 구매자 간의 관계를 정의합니다. 이 관계와 관련된 법은 지속적으로 진화하고 있습니다. 따라서 면허 소지자들은 부동산 실무에 영향을 미칠 수 있는 변화에 지속적으로 최신 정보를 유지해야 합니다.
다음 프레임에서 확인할 수 있듯이, 면허 소지자의 책임은 주로 계약법, 불법행위법, 또는 부동산 면허법 위반 원칙에 근거하고 있습니다.
Contract Law Liability When an agent lists a seller's property, the obligations and duties that the agent assumes are based upon contract liabilities and their attendant concepts such as fiduciary obligations. This is also true when an agent enters into a buyer representation agreement. All of these contractual liabilities are voluntary assumptions of obligation and risk. Licensee liability under contract law essentially relates to the consequences of the nonperformance or misperformance of a contractual duty. If the licensee fails to perform the contract as agreed, the licensee is in default or in breach of contract. The breach of a contract, in its most basic form, is the failure to perform a required contract duty. The breach may be either total or partial, each with varying consequences. Contract breach, remedies, and damages were discussed in detail in the contracts section of this course
계약법에 따른 책임
대리인이 판매자의 부동산을 목록에 올릴 때, 대리인이 맡는 의무와 책무는 계약적 책임과 신탁 의무와 같은 관련 개념에 기반을 둡니다. 이는 대리인이 구매자 대표 계약에 들어갈 때도 마찬가지입니다. 이러한 모든 계약적 책임은 의무와 위험을 자발적으로 수용하는 것입니다.
계약법에 따른 면허 소지자의 책임은 기본적으로 계약 의무의 불이행 또는 부적절한 이행의 결과와 관련이 있습니다. 면허 소지자가 계약을 합의된 대로 이행하지 못하면, 이는 계약 불이행 또는 위반으로 간주됩니다. 계약 위반은 기본적으로 요구되는 계약 의무를 이행하지 못하는 것입니다. 위반은 전체적일 수도 있고 부분적일 수도 있으며, 각각은 다양한 결과를 초래할 수 있습니다.
계약 위반, 구제책 및 손해배상에 대한 내용은 이 과정의 계약 섹션에서 자세히 다루었습니다.
Tort Law Liability The second premise of licensee liability is based upon tort law. Tort law is to be distinguished from breach of contract. The origin of the modern law of torts lies in the old remedies under common law for trespass. Tort is a legal term derived from the Latin word tortus, which means "a wrong." The use of the term itself comes from French law. The French avoir tort is translated "to be wrong." The basis of US tort law comes from English common law which incorporated some of the French civil law concepts. William Prosser, in his famous treatise, Handbook of the Law of Torts, defined tort as, "a term applied to a miscellaneous and more or less unconnected group of civil wrongs other than breach of contract for which a court of law will afford a remedy in the form of an action for damages." A tort, then, is a breach of a non-contractual duty. The basic issue underlying tort law is whether the loss that befalls one person should or should not be shifted to another person. For example, a person is injured due to an automobile accident caused by another party and incurs medical expenses. Tort law allows the injured party to be compensated for the injury by requiring the party causing the accident to pay damages. The damages apply to the medical expenses incurred and to non-pecuniary consequences (those not involving money), such as for pain and suffering.
불법행위법에 따른 책임
면허 소지자의 책임에 대한 두 번째 근거는 불법행위법에 기반을 둡니다. 불법행위법은 계약 위반과 구별되어야 합니다. 현대 불법행위법의 기원은 고대 관습법에서의 불법 침해에 대한 구제책에서 유래합니다. 불법행위는 "잘못"을 의미하는 라틴어 'tortus'에서 유래한 법적 용어로, 이 용어의 사용은 프랑스 법에서 유래했습니다. 프랑스어 'avoir tort'는 "잘못하다"로 번역됩니다. 미국의 불법행위법의 근거는 일부 프랑스 민법 개념을 통합한 영국 관습법에서 비롯되었습니다.
윌리엄 프로서(Williams Prosser)는 그의 유명한 저서 '불법행위법 핸드북(Handbook of the Law of Torts)'에서 불법행위를 다음과 같이 정의했습니다.
"불법행위란 계약 위반이 아닌 민사상의 잘못에 대해 법원이 손해배상을 청구할 수 있는 구제책을 제공하는 것을 의미하는 용어이다."
따라서 불법행위는 비계약적 의무의 위반입니다.
불법행위법의 기본적인 문제는 한 사람에게 발생한 손실이 다른 사람에게 전가되어야 하는지 여부입니다.
예를 들어, 한 사람이 다른 사람에 의해 발생한 자동차 사고로 부상을 당해 의료비를 지불하게 된 경우, 불법행위법은 사고를 일으킨 당사자가 손해배상을 하도록 하여 부상당한 당사자가 그에 대한 보상을 받을 수 있도록 합니다. 이 손해배상은 발생한 의료비뿐만 아니라, 통증과 고통과 같은 금전적이지 않은 결과에 대해서도 적용됩니다.
Torts In Real Estate Relationships We previously discussed how a licensee can incur liability under contract law. However, many relationships in a typical real estate transaction are not based upon a contract. For example, there is no contractual relationship between the listing agent and the buyer, so there is no contractual basis that imposes a duty for the listing agent to disclose a material fact. Based upon the desire of the courts to protect the public, court cases in the area of licensee non-disclosure of material facts look to tort law as a basis to compensate an injured party. Tort duties are legal liabilities independent of contract standing and apply to the involuntary assumption of liability and risk. For these injuries, tort law attempts to right the wrong by awarding monetary damages to the one who has been wronged. Even in situations where there is a contractual relationship between the licensee and a party to the transaction, as in the case of a licensee-buyer agency relationship, tort law provides an additional basis upon which an aggrieved party can proceed against an agent. Some lawyers attempt to convert contract claims into tort claims. The reason for this is that they usually carry higher damage awards than cases based upon breach of contract. In fact, intentional torts include punitive damages. However, courts are usually reluctant to allow breach of contract claims to be turned into tort claims. There is an interrelationship between torts and crimes. Most crimes involve torts, but not all torts are crimes. The nature of a licensee's conduct can be such that, in addition to being a civil tort, it can also be a crime for which criminal prosecution is pursued. Conduct which is a criminal or civil tort in the area of real estate brokerage is also subject to licensee disciplinary action.
부동산 관계에서의 불법행위
이전에 면허 소지자가 계약법에 따라 책임을 질 수 있는 방법에 대해 논의했습니다. 그러나 일반적인 부동산 거래에서 많은 관계는 계약에 기반하지 않습니다.
예를 들어, 리스팅 에이전트와 구매자 간에는 계약 관계가 없으므로 리스팅 에이전트가 중요한 사실을 공개해야 하는 계약적 의무는 없습니다. 법원이 대중을 보호하려는 목적에 따라, 면허 소지자가 중요한 사실을 공개하지 않는 것과 관련된 법원 판례는 손해를 입은 당사자에게 보상하기 위한 근거로 불법행위법을 참고합니다.
불법행위 의무는 계약 상태와 독립적인 법적 책임으로, 비자발적인 책임과 위험의 수용에 적용됩니다. 이러한 피해에 대해 불법행위법은 잘못된 일을 바로잡기 위해 피해를 입은 자에게 금전적 손해배상을 제공합니다. 심지어 면허 소지자와 거래 당사자 간에 계약 관계가 있는 경우에도, 예를 들어 면허 소지자-구매자 대리 관계에서처럼, 불법행위법은 피해를 입은 당사자가 대리인에게 대응할 수 있는 추가적인 근거를 제공합니다.
일부 변호사들은 계약 청구를 불법행위 청구로 전환하려고 시도합니다. 그 이유는 불법행위에 기반한 사건이 계약 위반에 기반한 사건보다 더 높은 손해배상을 가져올 수 있기 때문입니다. 사실, 고의적 불법행위에는 징벌적 손해배상도 포함됩니다. 그러나 법원은 계약 위반 청구를 불법행위 청구로 전환하는 것을 허용하는 데 주저하는 경우가 많습니다.
불법행위와 범죄 사이에는 상호 관련성이 있습니다. 대부분의 범죄는 불법행위를 포함하지만, 모든 불법행위가 범죄인 것은 아닙니다. 면허 소지자의 행위가 민사적 불법행위일 뿐만 아니라, 형사 기소가 진행될 수 있는 범죄일 수도 있습니다. 부동산 중개와 관련된 범죄 또는 민사적 불법행위는 면허 소지자에 대한 징계 조치의 대상이 될 수도 있습니다.
Kinds of Torts Torts are generally categorized by two factors: the level of intent that must be assessed against the tortfeasor (the one committing the tort) and the interest affected by the tort. Intentional torts are actions intended to harm. In the area of real estate, these torts usually relate to fraud. Intentional torts have several subcategories, including torts against the person, property torts, dignitary torts, and economic torts. Economic torts include common law fraud and tortious interference with contractual business relationships. Economic interests are often affected by a tort committed in the practice of real estate. Unintentional torts are based upon the concept of negligence. Negligence involves activities not necessarily intended to cause harm, but which result in harm. The conduct that underlies all negligence cases is that of "unreasonable actions" on the part of the party breaching a duty.
불법행위의 종류
불법행위는 일반적으로 두 가지 요소에 따라 분류됩니다: 불법행위자(불법행위를 저지르는 사람)에 대해 평가해야 하는 의도의 수준과 불법행위로 영향을 받는 이익입니다.
고의적 불법행위는 피해를 입히려는 의도를 가진 행동을 말합니다. 부동산 분야에서 이러한 불법행위는 주로 사기와 관련됩니다. 고의적 불법행위는 여러 하위 범주를 가지며, 여기에는 인격에 대한 불법행위, 재산에 대한 불법행위, 명예에 대한 불법행위, 그리고 경제적 불법행위가 포함됩니다. 경제적 불법행위에는 관습법상 사기와 계약적 비즈니스 관계에 대한 불법적 간섭이 포함됩니다. 경제적 이해관계는 부동산 실무에서 발생한 불법행위에 의해 종종 영향을 받습니다.
비고의적 불법행위는 과실 개념에 기반을 둡니다. 과실은 필연적으로 피해를 입힐 의도가 없지만, 그 결과로 피해를 초래하는 활동을 포함합니다. 과실 사건의 근간이 되는 행위는 "비합리적인 행동"으로, 의무를 위반한 당사자의 비합리적인 행동이 원인이 됩니다.
