Intentional Torts Intentional torts are intentional acts that are reasonably foreseeable to cause harm and indeed do cause harm to an individual. The most common intentional torts relating to the practice of real estate are intentional misrepresentation and intentional concealment. Prior to discussing intentional torts, an understanding of the term "material fact" is crucial.
고의적 불법행위
고의적 불법행위는 피해를 입힐 가능성이 합리적으로 예측되는 의도적인 행위로, 실제로 개인에게 피해를 초래하는 행위를 말합니다. 부동산 실무와 관련된 가장 일반적인 고의적 불법행위는 고의적인 허위 진술과 고의적인 은폐입니다.
고의적 불법행위를 논의하기에 앞서 "중요 사실(material fact)"이라는 용어를 이해하는 것이 중요합니다.
Just as a complete absence of disclosure is not practical or possible under a licensee's disclosure obligations, neither is total disclosure. Total disclosure would mean telling the buyer everything about a property, even down to a listing of the materials used in construction and details of how the property was built. Obviously, such a "total" disclosure would be an impossibility. Therefore, "material" items are what must be disclosed.
In addition, the buyer has an absolute right to know what they are buying. The seller and the real estate agents have the duty to disclose information to the buyer; no secrets may be kept from them. If the seller or agents lie, they would be guilty of intentional fraud. If the seller or agents know a fact about the property and fail to disclose it, they would be guilty of intentional concealment or intentional fraud. It is the duty of a real estate agent to disclose material facts that affect the value or desirability of a property that the agent knows or could have known if reasonable due diligence would have been exercised. To do less than attempt to uncover material facts could leave the seller or agents liable for gross negligence, at best.
For sellers and agents to comply with the disclosure laws, an understanding of what facts must be disclosed is necessary. All material facts must be disclosed. However, not all facts are material. In fact, as with many legal concepts, no absolute standard for determining if a fact is material to a particular property transaction is possible to define. All of the facts and circumstances relating to the transaction must be evaluated to determine whether a particular fact is material.
An Example of Determining Material Facts
A property was listed for sale as "needing cosmetic fixing." Not mentioned in the listing was the fact that the entire foundation needed to be replaced because impure sand was used in the original concrete mixture.
Buyer A, a first-time investor, decided he liked the property and felt that he could repaint, carpet, replace the kitchen cabinets, and then resell it for a profit.
Buyer B, a developer, offers to purchase the same property. Due to its location on the lake in a popular lake-front community, he decides to tear down the house and build a new one.
To which of the buyers is the condition of the foundation a material fact? Would they purchase the property knowing the condition of the foundation?
Although the condition of the foundation was such that it needed total replacement, whether the fact was material or not would be different in each situation. Buyer A, whose intent was to fix up the property and resell it at a profit, would consider the foundation problem as material. The expense of replacing the foundation would likely have eaten up most or all of his potential profit. Therefore, upon learning the true condition of the foundation, Buyer A would not purchase the property. At the very least, he would not purchase it at the price he originally offered. Buyer B, on the other hand, would not have considered the condition of the foundation material since his objective was to tear down the entire structure and replace it with a new one. The circumstances of each transaction would lead to different conclusions as to whether the condition of the foundation was material.
중요 사실(Material Fact)
면허 소지자의 공개 의무에 따라 완전한 비공개가 실질적이거나 가능하지 않은 것처럼, 완전한 공개 역시 불가능합니다. 완전한 공개는 구매자에게 부동산에 관한 모든 것을, 심지어 건축에 사용된 재료 목록이나 건축 방법까지 알려주는 것을 의미합니다. 당연히 이러한 "완전한" 공개는 불가능합니다. 따라서 "중요한" 항목만을 공개해야 합니다.
또한, 구매자는 자신이 무엇을 구매하는지 알 권리가 절대적입니다. 판매자와 부동산 중개인은 구매자에게 정보를 공개할 의무가 있으며, 그들에게 비밀로 할 수 없습니다. 판매자나 중개인이 거짓말을 하면 고의적 사기로 간주됩니다. 판매자나 중개인이 부동산에 대한 사실을 알고 있으면서도 이를 공개하지 않으면, 이는 고의적 은폐 또는 고의적 사기에 해당합니다. 부동산 중개인은 부동산의 가치나 바람직성에 영향을 미치는 중요한 사실을, 합리적인 주의 의무를 다했다면 알 수 있었거나 알고 있었던 사실을 공개할 의무가 있습니다. 중요한 사실을 밝혀내려는 시도를 하지 않으면, 판매자나 중개인은 최소한 중대한 과실로 책임을 질 수 있습니다.
판매자와 중개인이 공개 법률을 준수하려면, 어떤 사실을 공개해야 하는지를 이해하는 것이 필요합니다. 모든 중요한 사실은 공개해야 하지만, 모든 사실이 중요한 것은 아닙니다. 사실, 많은 법적 개념과 마찬가지로, 특정 부동산 거래에 중요한 사실이 무엇인지 절대적인 기준을 정의하는 것은 불가능합니다. 거래와 관련된 모든 사실과 상황을 평가하여 특정 사실이 중요한지 여부를 판단해야 합니다.
한 부동산이 "외관 수리가 필요한 상태"로 매물에 올랐습니다. 그러나 원래 콘크리트 혼합물에 불순한 모래가 사용되어 기초를 전면 교체해야 한다는 사실은 언급되지 않았습니다.
이 경우, 두 구매자 중 누구에게 기초 상태가 중요한 사실일까요? 그들이 기초 상태를 알았다면 이 부동산을 구매했을까요?
기초 상태가 전체 교체가 필요할 정도로 나빴지만, 그 사실이 중요한지 여부는 각각의 상황에서 다릅니다. 구매자 A는 이 부동산을 고쳐서 이익을 남기고 다시 판매하려는 목적이었기 때문에 기초 문제를 중요한 사실로 간주했을 것입니다. 기초를 교체하는 비용은 그의 잠재적 이익을 대부분 혹은 전부 소진시켰을 가능성이 큽니다. 따라서 기초 상태를 알게 된 후 구매자 A는 부동산을 구매하지 않았을 것입니다. 적어도, 원래 제시한 가격에 구매하지 않았을 것입니다. 반면, 구매자 B는 전체 구조물을 철거하고 새로 짓는 것이 목적이었기 때문에 기초 상태를 중요한 사실로 간주하지 않았을 것입니다. 각 거래의 상황에 따라 기초 상태가 중요한지에 대한 결론이 달라집니다.
