대리 요약 및 검토

용어

• Agency: 한 개인이 다른 사람을 대신하여 행동하는 것.
• Licensee: 주에서 부여한 부동산 면허를 소지한 개인.
• REALTOR®: 전국부동산중개인협회(National Association of REALTORS®)의 회원.
• Seller's agent or listing agent: 판매자의 부동산을 판매하기 위해 판매자가 고용한 면허 소지자.
• Buyer's agent or selling agent: 구매자를 대표하는 면허 소지자.
• Subagent: 대리인의 대리인.
• Disclosed dual agent: 부동산 거래에서 둘 이상의 당사자의 대리인으로 행동하는 것을 공개하고 허가받은 면허 소지자.

대리 관계의 당사자

• Principal

  • 다른 사람을 고용하고 대리 권한을 부여하는 개인.
  • Undisclosed: 제3자에게 원칙자의 신원과 존재가 알려지지 않음.
  • Partially disclosed: 제3자가 원칙자의 존재를 알고 있으나 신원은 모름.
  • Disclosed: 제3자가 원칙자의 존재와 신원을 모두 알고 있음.

• Agent

  • 제3자에게 원칙자를 대표하기 위해 고용된 개인.
  • Universal: 법적으로 위임될 수 있는 모든 문제에서 원칙자를 대표하는 대리인.
  • General: 특정 사업이나 지속적인 업무 범위 내에서 원칙자를 대표하는 대리인.
  • Special: 특정 거래에서 원칙자를 대표하는 제한적이고 구체적인 권한을 가진 대리인. 부동산 중개 사업에서 대부분의 대리 관계가 이 유형에 해당함.

• Third Party

  • 대리인이 원칙자를 대신하여 거래하는 사람이나 단체. 부동산 거래에서는 종종 고객으로 불림.

• Subagent

  • 대리인의 대리인. 브로커 밑에서 면허를 소지한 모든 면허 소지자는 브로커의 대리인임.

• Customer

  • 대리인이 없는 당사자.

대리 관계의 생성

• Express agency: 원칙자와 대리인의 명시적 동의로 구두 또는 서면 계약으로 생성됨. 부동산에서는 사기 방지법(Statute of Frauds)으로 인해 서면으로 생성되어야 함.
• Implied agency: 당사자의 행동이나 행위로 생성되는 대리 관계. 부동산에서는 면허 소지자의 행동으로 인해 암묵적 대리가 생성될 수 있음.
• Agency by ratification: 하나의 당사자가 다른 당사자의 무단 행동을 나중에 동의하여 생성되는 대리 관계. 한 번 승인되면 원칙자는 대리인의 행동에 구속됨.
• Agency by estoppel: 원칙자가 행동이나 진술로 제3자에게 누군가가 자신의 대리인이라고 믿게 만드는 경우 발생함.
• Agency by necessity: 긴급 상황에서 원칙자의 동의를 얻지 못하는 상황에서 생성됨.
• 보상 존재 또는 생성: 대리 관계를 수립하지 않음.
• Single agency: 대리인이 거래에서 하나의 원칙자(구매자 또는 판매자)만을 대표함.
• Dual agency: 대리인이 거래에서 판매자와 구매자를 동시에 대표함.

대리 관계의 종료

• Performance: 대리 관계의 목적이 달성되면 종료됨.
• Mutual agreement: 원칙자와 대리인이 약정된 기간 이전에 관계를 종료하는 데 동의함.
• Death or incapacity: 원칙자 또는 대리인이 사망하거나 무능력해지면 대리 관계는 자동으로 종료됨.
• Expiration: 대리 계약이 만료되면 종료됨.
• Resignation: 대리인은 언제든지 사임할 수 있으나 계약 위반으로 인해 책임을 질 수 있음.
• Unilateral discharge: 원칙자가 대리인을 해고할 수 있으나 대리인이 입은 손해에 대해 책임질 수 있음.
• Changes in law: 대리 계약의 주제가 불법이 되면 대리 관계는 종료됨.
• Material change in circumstance: 수행이 불가능하거나 비실용적인 경우 대리 관계는 종료됨.
• Bankruptcy: 원칙자 또는 대리인의 파산으로 대리 관계는 종료됨.

대리 계약/개인 서비스 계약

• Assignment: 개인 서비스 계약은 양도할 수 없음. 대리인은 계약 이행을 돕기 위해 다른 사람을 고용할 수 있으나 원칙자의 허가가 필요함.
• Death, incompetence, or bankruptcy: 원칙자 또는 대리인의 사망, 무능력 또는 파산 시 관계는 종료됨.
• Specific performance: 개인 서비스 계약은 특정 이행 구제 수단으로 집행될 수 없음.
• Agency coupled with an interest: 대리인이 재산에 대한 이익을 가진 경우, 원칙자는 유효한 이유가 없는 한 대리인의 권한을 취소할 수 없음.
• Unilateral contracts: 대리 계약에서 다른 당사자의 이행은 선택 사항임.