공동 소유 및 부동산 타이틀 취득

부동산이 동시에 두 명 이상의 소유자에 의해 소유될 때 공동 소유 또는 동시 소유가 존재합니다. 즉, 여러 명이 하나의 부동산에 대한 타이틀을 공유하는 것입니다. 네바다 법에 따르면, 네 가지 명확한 형태의 공동 소유가 있으며 각각 독특한 법적 특성을 가지고 있습니다.

공동 임대 (Tenancy in Common)

공동 임대는 모든 주에서 인정되는 가장 기본적이고 일반적인 형태의 공동 소유입니다. 두 명 이상의 사람에게 부동산이 양도되면 공동 임대를 형성하는 것으로 간주됩니다. 이러한 추정은 양도 문서에 명확히 다른 형태의 공동 소유를 생성하는 언어가 있을 경우에만 극복될 수 있습니다. 공동 임대의 특징은 다음과 같습니다:

• 소유권 분할 (Possessory Interests): 두 명 이상의 개인이 각각 부동산의 분할되지 않은 소유권을 가지고 있습니다. 즉, 각 공동 소유자는 전체 부동산을 소유할 권리가 있으며, 특정 부분이나 전체 부동산의 일부만 소유하지 않습니다.
• 시간의 통일성 (Unity of Time): 공동 소유자들은 부동산의 타이틀을 서로 다른 시간에 취득할 수 있습니다.
• 타이틀의 통일성 (Unity of Title): 공동 소유자들은 서로 다른 양도 문서를 통해 부동산의 타이틀을 취득할 수 있습니다.
• 소유권의 통일성 (Unity of Interest): 각 공동 소유자의 소유권 비율이 반드시 같을 필요는 없습니다.
• 생존권 없음 (Right of Survivorship): 공동 소유자가 사망하면 그 소유권은 유언서에 명시된 사람들에게 이전되며, 유언이 없으면 상속법에 따라 법적 상속인에게 이전됩니다. 생존권은 존재하지 않습니다.
• 소유권 양도 (Deed of Interest): 각 공동 소유자는 다른 공동 소유자의 동의 없이 자유롭게 자신의 소유권을 다른 사람에게 양도할 수 있습니다. 또한 각 공동 소유자는 다른 공동 소유자의 동의 없이 자신의 소유권에 담보권을 설정할 수 있습니다.
• 개인 의무의 영향 (Effect of Personal Obligations): 공동 소유자의 개인적 의무로 인한 판결, 소득세 부과 또는 기타 개인적 의무는 채무자 공동 소유자의 소유권에만 영향을 미치며 나머지 공동 소유자들의 소유권에는 영향을 미치지 않습니다.
• 종료 (Termination): 공동 임대는 소유권 분할 소송에 의해 종료될 수 있습니다. 이는 부동산의 소유권을 나누기 위해 제기되는 법적 조치로, 분할되지 않은 소유권을 파괴합니다. 가능할 경우, 법원은 부동산을 별도의 구획으로 물리적으로 나눕니다. 불가능할 경우, 법원은 부동산을 판매하고 수익을 공동 소유자들의 소유권 비율에 따라 나누도록 명령합니다. 또한, 모든 공동 소유자가 자신의 소유권을 다른 당사자에게 양도하거나 판매할 때 공동 임대가 종료될 수 있습니다.

공동 임대 (Joint Tenancy)

부동산의 두 번째 형태의 공동 소유는 공동 임대입니다. 여기서 두 명 이상의 사람들은 부동산의 공동 소유자이며, 각 공동 소유자는 생존권을 가집니다. 이는 공동 소유자가 사망할 경우, 생존하는 소유자들이 사망한 소유자의 소유권을 유언 절차 없이 자동으로 받는 것을 의미합니다. 공동 임대의 특징은 다음과 같습니다:

• 소유권의 통일성 (Possession): 공동 임대는 소유권의 통일을 요구합니다. 이는 각 공동 소유자가 전체 부동산에 대한 분할되지 않은 소유권을 가지고 있음을 의미합니다.
• 소유권의 통일성 (Interest): 공동 임대는 소유권의 통일을 요구합니다. 이는 모든 공동 소유자가 부동산에 대해 동일한 소유권을 가지고 있음을 의미합니다.
• 시간의 통일성 (Time): 공동 임대는 시간의 통일을 요구합니다. 이는 모든 공동 소유자가 동일한 시간에 소유권을 취득해야 함을 의미합니다.
• 타이틀의 통일성 (Title): 공동 임대는 타이틀의 통일을 요구합니다. 이는 모든 공동 소유자가 동일한 양도 문서(양도 증서 또는 유언서)를 통해 소유권을 취득해야 함을 의미합니다.

공동 임대는 유언에 의해 소유권을 양도할 수 없습니다. 이는 공동 소유자가 사망하면 타이틀이 자동으로 생존하는 공동 소유자들에게 이전되기 때문입니다. 공동 소유자의 소유권은 사망한 공동 소유자의 채권자들의 청구나 담보로부터 자유로워집니다.

공동 임대는 소유권 분할 소송에 의해 종료될 수 있습니다. PITT의 네 가지 통일성 중 하나라도 존재하지 않으면 공동 임대가 성립되지 않으며, 통일성이 중단되면 공동 임대는 자동으로 종료됩니다. 공동 소유자는 자신의 소유권을 다른 사람에게 양도할 권리가 있지만, 이러한 양도는 시간과 타이틀의 통일성을 파괴하여 새로운 공동 소유자와의 공동 임대를 종료시킵니다.

공동 재산 (Community Property)

공동 재산은 네바다를 포함한 8개 주에서 인정되는 소유 형태입니다. 이는 결혼 기간 동안 부부가 취득한 부동산이나 개인 재산에 사용되는 소유 형태입니다. 부부에게 양도된 재산은 공동 재산으로 간주됩니다. 공동 재산 제도는 스페인과 프랑스의 법과 관습에서 유래하였으며, 부부가 결혼 생활에 공동으로 기여하고 결혼 기간 동안 취득한 재산을 동등하게 나누어야 한다는 전제에 기반하고 있습니다.

한 배우자의 별도 재산으로 간주되기 위해서는 다음 범주 중 하나에 속해야 합니다:

• 결혼 전에 소유한 재산
• 상속, 유언, 또는 선물로 받은 재산
• 다른 별도 재산의 수익으로 취득한 재산
• 별도 재산으로부터 발생한 수익

결혼 기간 동안 취득한 모든 다른 재산은 공동 재산으로 간주되며, 각 배우자는 재산의 분할되지 않은 절반의 소유권을 가집니다. 별도 재산은 공동 계좌에 입금되거나 공동 자금이 별도 재산의 유지 또는 개선에 사용될 경우 별도 재산의 지위를 잃고 공동 재산이 될 수 있습니다. 배우자는 선언에 의해 별도 재산을 공동 재산으로 전환할 수 있으며, 부동산의 경우 서면 선언에 의해 전환할 수 있습니다.

배우자의 별도 재산은 다른 배우자의 이익이나 청구로부터 자유로우며, 허가 없이 담보로 설정하거나 양도할 수 있습니다. 공동 재산은 모든 배우자의 동의와 서명을 필요로 합니다. 배우자는 공동 재산의 소유권을 유언에 의해 양도할 수 있으며, 수령자와 생존 배우자는 공동 임대자로 됩니다. 배우자가 유언 없이 사망하면, 사망한 배우자의 절반의 소유권은 생존 배우자의 것이 되며, 생존 배우자는 단독 소유자가 됩니다. 공동 재산은 생존권을 자동으로 제공하지 않지만, 부부는 자신들에게 생존권을 부여하는 양도 조항을 사용하여 공동 재산을 부여할 수 있습니다.

네바다에서 공동 재산을 규율하는 주요 법령은 NRS 123.220-259입니다.

파트너십 임대 (Tenancy in Partnership)

파트너십 임대는 네바다에서 인정되는 네 번째 형태의 공동 소유입니다. 파트너십이 부동산의 타이틀을 보유할 수 있도록 하기 위해 사용됩니다. 파트너십에 대한 설명은 부동산을 위한 다양한 사업 소유 형태를 설명하는 다음 섹션에서 다루어집니다.

다음 표는 다양한 형태의 공동 소유에 대한 요약입니다:

이 표를 통해 각 형태의 공동 소유에 대한 특징을 비교할 수 있습니다.