콘도미니엄과 협동조합 (Condominiums and Cooperatives)

콘도미니엄과 협동조합은 단독 주택과는 다른 형태의 소유권을 포함합니다. 두 가지 모두 개별 소유권과 공동 소유권의 특징을 포함하고 있습니다.

콘도미니엄 (Condominiums)

콘도미니엄에서 각 유닛의 내부 공간은 개별 소유자가 단독 소유(fee simple)합니다. 공용 공간(건물 자체, 주차장, 엘리베이터, 레크리에이션 공간 등)은 다른 모든 유닛 소유자와 공동으로 소유합니다. 일부 특징은 특정 유닛 소유자에게만 제한된 공용 요소로 지정될 수 있습니다.

예시: 지정된 주차 공간은 제한된 공용 요소입니다.

각 유닛 소유자는 개별 자금 조달을 통해 유닛을 구매하고 소유권을 전달하는 증서를 받습니다. 또한, 각 유닛 소유자는 개별 세금 고지서를 받고, 유닛에 대한 소유권 보험과 주택자재 보험을 취득합니다. 유닛에 대한 담보권은 개별 유닛에만 부과될 수 있으며, 이를 통해 다른 유닛에 영향을 미치지 않고 해당 유닛을 압류할 수 있습니다.

콘도미니엄은 일반적으로 선출된 이사회에 의해 관리됩니다. 월간 관리비는 공용 요소의 유지 관리 비용을 충당하기 위해 계산됩니다. 콘도미니엄 소유자는 다른 유닛 소유자의 승인을 받지 않고 자신의 유닛을 자유롭게 판매할 수 있으며, 공용 요소에 대한 권리는 자동으로 새로운 구매자에게 이전됩니다. 네바다에서는 콘도미니엄 유닛이 판매될 때, 판매자는 잠재 구매자에게 콘도미니엄 프로젝트의 규약(CC&Rs), 최신 재무 상태 보고서, 및 내규 사본을 제공해야 합니다.

일반적으로 콘도미니엄은 여러 거주 유닛이 포함된 하나 이상의 건물을 포함합니다. 그러나 콘도미니엄은 주거용 부동산에 국한되지 않으며 리조트, 상업용, 산업용 부동산일 수도 있습니다. 콘도미니엄을 설립하려면 개발자가 콘도미니엄 계획과 선언서를 기록해야 합니다. 콘도미니엄을 설립하는 규칙과 규정은 일반적으로 택지개발을 설립하는 규칙과 유사합니다. 아파트 소유자가 자신의 아파트 유닛을 콘도미니엄 유닛으로 전환하기로 결정하면, 전환 규정 준수해야 하며, 이러한 규정은 전환 과정에서 입주자가 보호되도록 의도된 것입니다. 예를 들어, 아파트 건물이 콘도미니엄 프로젝트로 전환될 때 각 입주자는 서면 통지를 받아야 합니다.

대부분의 주에서는 콘도미니엄 법(UCA)을 채택했습니다. 이 법에 따라 콘도미니엄을 설립할 수 있습니다. 네바다는 UCA를 채택하지 않았지만, 그 개념과 조항은 네바다의 공통 이익 커뮤니티 통일법 - Common Interest Community Uniform Act (NRS 116)에 포함되어 있습니다. NRS 117장은 콘도미니엄에 전적으로 헌신되어 있습니다.

협동조합 (Cooperatives)

협동조합은 여러 면에서 콘도미니엄과 유사하여 개별 유닛과 공용 공간이 있습니다. 그러나 유닛 소유권의 법적 원칙은 콘도미니엄과 다릅니다. 협동조합은 법인을 형성하여 설립되며, 법인이 유닛 소유자에게 주식을 판매합니다. 법인은 주식 판매를 통해 획득한 자금으로 협동조합 부동산을 구매하고 전체 프로젝트를 소유합니다. 각 주주는 법인의 주식과 개별 유닛에 대한 전매 권한(proprietary leases)을 소유합니다. 주식 소유는 공용 공간의 완전한 사용과 즐거움을 보장합니다. 각 주주의 이익은 주식 소유에 기반하므로, 이익은 개인 재산(주식 자체)이며, 주주는 유닛에 대한 소유권을 받지 않습니다. 건물 전체의 소유권은 법인에 있습니다. 이러한 "소유권" 방법으로 인해 주주는 부동산에 대한 임대권을 갖습니다. 주식은 평방 피트 기준으로 할당되며, 공용 경비(유지 관리, 세금 및 보험) 및 기타 항목에 대한 평가액은 발행된 총 주식 수에 비례합니다.

협동조합 유닛 소유는 독특한 문제를 제시합니다. 모기지, 세금 및 전체 프로젝트에 대한 보험은 법인 명의로 되어 있어, 주주는 이러한 비용의 비례분을 매월 납부해야 합니다. 따라서 주주가 월 임대료 또는 평가액을 법인에 납부하지 않으면, 다른 주주들이 부족분을 충당하기 위해 추가 금액을 납부해야 합니다. 많은 협동조합에서는 주주가 주식을 양도하거나 유닛을 다른 사람에게 임대하려면 관리 이사회 또는 다른 회원 다수의 동의가 필요합니다. 네바다에서 협동조합은 콘도미니엄과 유사하게 일반적으로 택지개발로 규제됩니다.