용도 지역 지정 (Zoning)

용도 지역 지정은 도시와 군이 관할 지역 내 토지 사용 방식을 규제하기 위해 제정하는 법령입니다. 이 법령은 해당 관할구역의 종합 계획을 실행하기 위한 규칙과 규정을 상세히 정의합니다. 용도 지역 지정은 주거용, 상업용, 산업용, 농업용 또는 복합용과 같은 특정 토지 사용 활동을 명시합니다. 주요 구역은 주거용, 상업용 등으로 나뉘며, 다시 세부 구역으로 나눌 수 있습니다. 또한 각 구역 내에서 허용되는 최소 및 최대 토지 면적도 규정합니다.

예시:

• 주거용 구역: 단독 주택 구역, 다세대 주택 구역 등으로 세분화될 수 있습니다.
• 상업용 구역: 소매 상점 구역, 사무실 구역 등으로 나눌 수 있습니다.
• 산업용 구역: 경공업 구역, 중공업 구역 등으로 분류될 수 있습니다.

완충 구역:

• 목적: 두 개의 상충하는 용도 사이에 설치되는 구역입니다.
• 예시: 아파트 건물이 단독 주택 구역과 상업 구역 사이에 위치할 수 있습니다. 또한 고속도로, 공항 등 소음이 발생하는 지역 주변에도 사용됩니다.

규정 사항:

• 건물 면적: 최대 건물 면적
• 건물 이격 거리: 건물과 부동산 경계 간의 거리(전면, 측면, 후면)
• 건물 높이 제한: 건물의 최대 높이
• 건물 용도 및 크기: 건물의 크기 및 용도 제한

이러한 제한 사항은 인구 밀도를 조절하고, 미관을 제공하며, 자산 가치를 보존하고, 적절한 공공 공간과 공기 및 일광 접근을 보장하기 위해 설정됩니다. 용도 지역 지정은 과거에 적용될 수 없으며, 특정 토지에 대해 차별적이거나 불공평한 상황을 만들어서는 안 됩니다.

예외 및 조정 도구:

• 비합치 사용 (Nonconforming Use): 새로운 용도 지역 지침이 기존 사용과 충돌할 때, 기존 사용이 '비합치 사용'으로 간주됩니다. 새로운 지침이 이러한 사용을 계속 허용해야 하며, 제한적으로 확대, 개조, 재건축을 금지할 수 있습니다.
• 변경 허가 (Variance): 소유자가 법적으로 허용되지 않는 구조를 건설할 수 있는 예외 허가입니다. 예를 들어, 경사진 지역에 집을 지을 때 부적합한 위치에 대해 허가를 받을 수 있습니다.
• 조건부 사용 허가 (Conditional Use Permit): 병원, 학교 등 특정 용도가 일반 구역에서 작동할 수 있도록 제한된 조건 하에 허용됩니다.
• 용도 변경 (Rezoning): 소유자가 토지의 용도가 부적절하다고 생각할 때, 용도 변경을 청원할 수 있습니다. 공청회가 열리고 주변 토지 소유자에게 통지 후 결정이 내려집니다. 용도를 더 제한적인 것으로 변경하는 것을 ‘다운 조닝(Down Zoning)’이라고 합니다.

용도 지역 지정과 개인 제한 사항(CC&Rs)의 차이:

• 용도 지역 지정은 정부가 설정한 법적 규제입니다.
• **CC&Rs (Covenants, Conditions, and Restrictions)**는 개발자가 설정한 개인적인 제한 사항으로, 용도 지역 지정보다 더 제한적인 경우가 많습니다.

예시:

• 용도 지역 지정이 15,000 제곱피트의 최소 면적을 요구하는 반면, CC&Rs는 최소 면적을 21,780 제곱피트(반 에이커)로 요구할 때, CC&Rs의 요구 사항을 따라야 합니다.

CC&Rs는 토지 사용에 대한 개인적인 제한 사항으로, 일반적으로 개발자가 설정합니다.