개인 사용 부동산 (Personal Use Property)
가장 일반적인 개인 사용 부동산은 납세자의 주거용 거주지입니다. 또 다른 개인 사용 부동산은 납세자의 두 번째 주택이나 휴가용 주택입니다. 개인 사용 부동산의 매각 시 자본 이익을 계산할 때 첫 번째 단계는 조정된 판매 가격을 찾는 것입니다. 이 수치는 자산의 판매 가격에서 판매 비용을 뺀 금액을 나타냅니다. 판매 비용에는 중개 수수료, 소유권 보험, 에스크로 및 기록 수수료 등이 포함됩니다.
다음 단계는 부동산의 원가 기준을 계산하는 것입니다. 원가 기준은 원래 구매 가격에 부동산 취득 시 발생한 비용과 모든 자본적 개선 비용을 더한 금액입니다. 자본 이익을 계산하려면 조정된 판매 가격에서 조정된 원가 기준을 뺍니다.
예시: 납세자 톰이 개인 주거지를 $480,000에 판매했습니다. 부동산 판매를 위한 비용으로 부동산 수수료 $28,800와 기타 판매 비용 $4,800이 들었습니다. 이 주택은 $320,000에 구매되었고, 취득 비용은 $1,200이 들었습니다. 톰은 침실, 주방, 추가 화장실 두 개를 $80,000에 추가했습니다.
실제 자본 이익 금액이 결정된 후, 다음 단계는 납세할 세금을 계산하는 것입니다. 주거용 부동산의 자본 이익에 대해서는 단독 납세자는 $250,000, 부부는 $500,000까지 이익에 대해 연방 소득세 면제를 받을 수 있습니다. 이 면제는 2년마다 한 번씩 적용됩니다. 이 면제를 적용받으려면 과거 5년 중 최소 2년 이상을 소유 및 거주해야 합니다. 모든 경우에서 부동산은 최소 2년 이상 소유해야 면제가 가능합니다. 만약 부동산을 2년 소유했지만, 소유 기간 중 1년만 거주한 경우, 부동산 판매 시 적용 가능한 면제의 50%만 허용됩니다.
위의 예에서, 톰은 지난 5년 중 2년 이상 해당 부동산을 소유 및 거주했을 경우 $45,200의 자본 이익에 대해 연방 소득세 부담이 없습니다. 이 $45,200는 단독 납세자의 $250,000 이익 면제 또는 부부의 $500,000 이익 면제를 초과하지 않기 때문입니다. 톰은 다른 집을 구매하고, 2년 이상 소유 및 거주하면 새로운 주거지에 대해 다시 자본 이익 면제를 받을 수 있습니다.
면제에 해당하지 않는 개인 사용 부동산의 자본 이익에 대한 세금 부담 계산은 이 과정의 범위를 벗어납니다. 세법은 매우 복잡하고 지속적으로 변화하므로, 항상 고객은 세무 전문가와 상담해야 합니다.
납세자는 부동산을 소유하는 동안 매년 지불한 주택 담보 대출 이자와 재산세를 총소득에서 공제할 수 있습니다. 그러나 공제 가능한 주택 담보 대출 이자 금액에는 일정한 제한이 있습니다. 1차 및 2차 주택의 대출 금액이 최대 $1,000,000까지 연간 과세 소득에서 공제할 수 있습니다.
2017년 말에 연방 세법이 변경되면서, 연방 정부는 연방 세금에서 이자 공제를 받을 수 있는 주택 담보 대출 금액을 줄였습니다. 2017년 12월 14일 이후에 주택 담보 대출을 받은 주택 소유자는 대출 금액의 첫 $750,000에 대한 이자만 공제할 수 있습니다. 2017년 12월 14일 세법 업데이트 이전에 주택 담보 대출을 받은 주택 소유자는 여전히 최대 $1,000,000의 대출에 대해 이자를 공제할 수 있습니다. 세법 개정은 대출 시기에 관계없이 주택 자산 대출에 대한 이자 공제도 제거했습니다. 이전에는 최대 $100,000의 대출에 대한 이자 공제가 허용되었습니다.
납세자가 1차 및 2차 주택에 대해 매년 이자와 세금을 공제할 수 있는 능력은 부동산 업계에서 매우 중요한 요소입니다.
예시: 롭 엘리엇은 2009년 1월 1일에 $400,000에 타운하우스를 구매했습니다. 그는 30년 만기 $300,000 대출을 6.5% 이자로 받았습니다. 대출의 월 상환금은 $1,896.20입니다. 2009년 대출 이자는 $17,792.88입니다. 2009년 부동산 세금은 총 $5,000입니다. 롭은 2009년 연방 소득세 신고서에서 주거지 주택 공제로 $22,792.88을 공제할 수 있습니다.
