NRS 및 NAC 규정: 중개 계약에 관한 규정
NRS (네바다 수정법) 섹션:
NRS 645.320 독점 대리인의 요건 모든 독점 대리인을 포함하는 중개 계약은 다음을 포함해야 합니다:
- 서면으로 작성.
- 명확하고 구체적인 종료 시점을 명시.
- 중개 계약 종료 후 독점 기능을 취소하려는 고객의 의도를 부동산 중개인에게 알리도록 요구하는 조항을 포함하지 않을 것.
- 중개인 또는 중개인의 권한 있는 대리인과 고객 또는 고객의 권한 있는 대리인이 서명하여야 유효함.
NRS 645.8705 “중개 계약” 정의 “중개 계약”은 소유자와 부동산 중개인 간의 서면 계약으로, 소유자가 계약에 명시된 상업용 부동산 처분 관련 서비스를 제공한 대가로 중개인에게 커미션을 지불하는 계약을 의미합니다. (1999년 추가됨)
NRS 645.8711 “상업용 부동산” 정의 “상업용 부동산”은 이 주에 위치한 모든 부동산을 의미합니다. 이 용어는 다음을 포함하지 않습니다:
- 4개 이하의 주거 단위로 구성된 개량된 부동산.
- 조닝 규정이나 개발 계획에 따라 4개 이하의 주거 단위가 개발될 수 있는 개량되지 않은 부동산.
- 단독 주택, 콘도미니엄, 타운하우스, 또는 분양 내 주택 (큰 건물이나 4개 이상의 단위로 구성된 부동산의 일부인 경우에도 단위별로 매각, 임대 또는 양도되는 경우).
NRS 645.8715 “커미션” 정의 “커미션”은 중개 계약에서 소유자와 부동산 중개인 간에 합의된 모든 수수료나 기타 보상을 의미합니다. (1999년 추가됨)
NRS 645.8735 “소유자” 정의 “소유자”는 중개 계약에 명시된 상업용 부동산에 대한 법적 소유권이나 이해관계를 가진 사람을 의미하며, 여기에는 이해관계 양수인 및 대리인이 포함됩니다. 이 용어는 저당권자, 신탁의 수탁자 또는 수혜자, 또는 부동산이나 해당 부동산의 개량물에 담보를 설정한 소유자 또는 채권자는 포함하지 않습니다. (1999년 추가됨)
NAC (네바다 행정법) 섹션:
NAC 645.0255 “독점 대리인 중개 계약” 정의 “독점 대리인 중개 계약”은 중개인과 판매자 또는 임대인 간의 계약으로, 다음 요건을 충족합니다:
- NRS 645.320의 요건 충족.
- 중개인에게 판매자 또는 임대인을 대표할 독점 권리 부여.
- 중개인이나 다른 사람이 구매자나 임차인을 제공하거나, 판매자 또는 임대인의 노력 없이 부동산이 판매 또는 임대되는 경우 중개인이 보상을 받을 것으로 예상할 수 있음.
NAC 645.0265 “독점 판매 또는 임대 중개 계약” 정의 “독점 판매 또는 임대 중개 계약”은 다음 요건을 충족합니다:
- NRS 645.320의 요건 충족.
- 중개인에게 판매자 또는 임대인을 대표할 독점 권리 부여.
- 중개인, 판매자, 또는 다른 사람이 구매자나 임차인을 제공하거나, 판매자 또는 임대인의 노력 없이 부동산이 판매 또는 임대되는 경우 중개인이 보상을 받을 것으로 예상할 수 있음.
NAC 645.535 독점 대리인 계약; 간판 설치
- 독점 중개 계약을 보유한 중개인과 협력하는 면허 보유자는 중개인의 동의 없이 다른 면허 보유자의 협력을 초대할 수 없습니다.
- 판매, 임대, 교환을 알리는 간판은 소유자의 서면 허가 없이는 하나의 면허 보유자만이 설치할 수 있습니다.
- 독점 중개 계약을 보유한 중개인의 동의 없이 해당 부동산의 소유자 또는 주요인과의 임대 또는 판매 협상을 할 수 없습니다.
- 독점 중개 계약을 보유한 중개인은 고객의 이익을 위해 필요할 때 다른 중개인과 협력해야 하며, 미리 합의된 기준에 따라 커미션을 나눌 수 있습니다.
NAC 645.541 독점 권한을 가진 중개인의 고객과 직접 협상하도록 면허 보유자를 허가
- 독점 대리인 중개 계약, 독점 구매자 중개 계약, 또는 독점 판매 또는 임대 중개 계약을 통해 고객을 대표할 독점 권한을 가진 중개인은 NRS 645.635(2)에 따라 서면 허가를 받아 다른 면허 보유자가 해당 고객과 직접 협상하도록 허가할 수 있습니다.
- 이 섹션에 따라 판매자, 구매자, 임대인 또는 임차인과 협상하는 면허 보유자는 명시적 또는 묵시적 대리 관계를 생성하지 않습니다.
- 협력하는 면허 보유자가 중개인의 고객과 협상하는 경우, 협정을 마무리하기 위해 고객과의 의사소통이 필요할 수 있습니다. 이 의사소통은 명시적 또는 묵시적 대리 관계를 생성하지 않습니다.
NAC 645.546 중개 계약에 따른 고객 대표: “모든 제안 제시” 및 “독점 대리인” 해석
- NRS 645.254에서 “모든 제안 제시”라는 용어는 다음을 포함하는 것으로 해석됩니다:
- 제안 또는 반제안을 전달하거나 수락.
- 제안 또는 반제안에 대한 고객의 질문에 답변.
- 제안 또는 반제안을 준비, 전달, 협상하는 데 있어 고객을 지원.
- NRS 645.320에서 “독점 대리인”이라는 용어는 중개인과 고객 간의 대리 관계를 의미하며, 여기에는 독점 대리인 중개 계약, 독점 구매자 중개 계약, 독점 판매 또는 임대 중개 계약이 포함됩니다.
NAC 645.551 독점 구매자 중개 계약: 중개인의 보상에 관한 특정 조항 포함 독점 구매자 중개 계약은 계약에 명시된 중개인이 판매자 또는 임대인 또는 그 중개인으로부터 보상을 받을 수 있도록 허가할 수 있으며, 구매자 또는 임차인이 오로지 자신의 노력으로 부동산을 구매 또는 임대할 경우 중개인에게 보상할 의무가 없도록 규정할 수 있습니다.
