**등기(Recording)**는 부동산 소유자의 권익을 보호하는 가장 안전한 방법입니다. 부동산이 위치한 카운티의 등기소에 소유권 증서를 등기하면, 해당 부동산의 소유권이 증서에 명시된 수여인에게 귀속된다는 사실을 공적으로 알리게 됩니다. 특정 부동산의 소유권에 대한 정보를 원하는 사람은 그 부동산이 위치한 카운티의 기록을 조회하면 됩니다.

등기 절차 및 중요성

문서를 등기하기 위해서는 먼저 네바다 주에서 문서를 인증할 권한이 있는 사람 앞에서 서명해야 합니다. 이러한 권한을 가진 사람은 보통 공증인, 판사 또는 법원 서기입니다. 또한 증서에는 부동산 세금 고지서를 보낼 수여인의 우편 주소가 포함되어야 합니다.

등기는 해당 부동산이 위치한 카운티의 등기소에 증서 또는 기타 문서의 사본을 제출함으로써 이루어집니다. 등기소는 문서를 일단 수여인의 이름으로, 또 한 번 수여자의 이름으로 알파벳순으로 색인합니다. 때로는 대규모 부동산 정보에 접근할 수 있도록 구획에 따라 색인하기도 합니다.

이러한 등기 기록은 소유권 조사를 위한 출처로 사용되며, 이를 통해 이해 관계자는 수여자 색인을 검색하여 판매자가 이전에 다른 사람에게 부동산을 양도했는지, 그리고 연속적인 소유자를 확인할 수 있습니다. 수여자/수여인 기록 목록은 소유권의 연쇄(chain of title)로 알려져 있으며, 이는 판매자의 소유권의 유효성을 입증하는 데 사용됩니다. 증서 외에도 부동산 소유권에 관련된 모든 문서를 등기할 수 있습니다. 여기에는 저당, 신탁 증서, 용익권, 담보권 등이 포함됩니다.

등기의 법적 의미

등기는 두 가지 중요한 법적 추정을 가져옵니다:

1. 건설적 통지(Constructive Notice)와 실제 통지(Actual Notice):

   • 건설적 통지는 문서의 등기로 인해 전 세계가 소유권을 통지받았음을 의미합니다. 이는 부동산 소유권 맥락에서 나중에 부동산에 대한 이익을 취득하는 사람이 카운티 기록을 확인하지 않았더라도 다른 기록된 이익에 대해 모두 알게 되는 것을 의미합니다. 반대로, 실제 통지는 이해 관계자가 다른 사람이 소유권에 이익을 가지고 있음을 개인적으로 알고 있어야 함을 의미합니다.

   예: 존스가 스미스에게 호수 부동산을 팔았지만 스미스가 그의 증서를 등기하지 않았습니다. 그 후 존스는 같은 부동산을 블랙에게 사기적으로 판매했고, 블랙은 해당 부동산이 이미 스미스에게 판매된 사실을 모릅니다. 스미스가 그의 증서를 등기하지 않았기 때문에 타이틀 검색 결과 존스가 블랙에게 합법적으로 부동산을 양도할 수 있다고 나타났고, 블랙은 신의 성실에 따라 구매를 완료하고 증서를 등기합니다. 결과적으로 블랙은 법적으로 해당 부동산의 소유자가 되어 정당한 소유권을 가지게 됩니다. 스미스는 증서를 등기하지 않아 소유권을 잃게 됩니다.

2. 등기된 문서의 유효성과 집행 가능성에 대한 법적 추정:

   • 인증된 문서를 등기하면 해당 문서가 유효하고 법적으로 집행 가능하다는 법적 추정이 생깁니다. 이는 무효인 문서가 등기되면 자동으로 유효하다고 간주되거나, 점유 취득과 같은 법률의 운영에 의해 생성된 이익에 대해 보호되지 않는다는 것을 의미하지 않습니다. 단지 문서가 유효하다는 추정을 생성할 뿐입니다.

기타 고려사항

잠재적 구매자가 판매용 부동산을 볼 때 판매자 외의 다른 사람이 점유하고 있거나 점유하고 있는 것처럼 보이면, 구매자는 그 점유자가 해당 부동산에 대한 이익을 가지고 있는지 조사할 의무가 있습니다. 잠재적 구매자는 법적으로 미묘한 통지(implied notice)를 받았다고 간주되며, 이는 점유 이익이 존재할 수 있다는 것을 의미합니다. 타이틀 보험은 미묘한 통지를 받은 사람을 보호하지 않으며, 구매자가 해당 부동산에 이익이 있는지 추가로 조사할 의무를 이행하지 않아도 됩니다.