부동산 감정에서 적용되는 주요 원칙들을 설명하겠습니다:
대체 원칙은 부동산의 가치를 결정할 때, 동일하거나 유사한 대체 부동산의 비용으로 가치를 평가한다는 원칙입니다. 이는 시장 데이터 접근법의 기초입니다. 간단히 말해, 구매자는 동일한 대체 부동산을 더 낮은 가격에 구매할 수 있다면, 비싼 부동산을 구매하지 않을 것입니다. 감정사는 감정 대상 부동산과 비교할 수 있는 유사한 대체 부동산이 있는지를 평가합니다.
기여 원칙은 부동산의 특정 구성 요소가 전체 가치에 기여하는 정도를 평가합니다. 예를 들어, 수영장을 추가하면 부동산 가치가 증가할 수 있지만, 그 증가액이 수영장을 설치하는 비용을 초과하지 않을 수 있습니다. 감정사는 특정 요소가 전체 가치에 긍정적 또는 부정적으로 기여하는 정도를 분석합니다.
모든 부동산은 시간이 지남에 따라 변화를 경험합니다. 이러한 변화에는 물리적 노후화, 기능적 노후화, 인구 성장 패턴의 변화, 이웃 지역의 변화, 교통 패턴의 변화 등이 포함됩니다. 감정사는 이러한 변화가 부동산의 현재 가치에 미치는 영향을 평가합니다.
부동산은 다음과 같은 세 가지 가치 주기를 경험합니다:
수요와 공급 원칙은 수요가 증가하거나 공급이 감소하면 부동산 가치가 상승하고, 반대로 수요가 감소하거나 공급이 증가하면 가치가 하락하는 원칙입니다. 현재의 재고 소진 시간 또는 재고 월수로 시장의 수요와 공급을 평가합니다.
경쟁 원칙은 시장에서의 경쟁이 부동산의 가치를 형성하는 방식입니다. 예를 들어, 경쟁하는 개발자들이 추가적인 혜택이나 업그레이드를 제공하면 구매자들이 그 쪽으로 몰리게 됩니다.
일치 원칙은 부동산이 시장의 요구에 맞게 유사한 품질, 유지 상태, 나이, 디자인을 갖추어야 한다는 원칙입니다. 지역의 표준을 충족하지 않는 부동산은 가치가 하락할 수 있습니다.
부동산의 최고와 최선의 사용은 부동산이 법적으로나 물리적으로 가능한 가장 수익성 있는 방법으로 사용하는 것입니다. 이는 부동산의 위치, 현재 개선 사항, 지역의 조닝 법규 등을 분석하여 결정됩니다.
동질성은 특정 지역의 부동산이 유사한 사용 및 품질을 가지고 있어야 한다는 원칙입니다. 동질적인 지역은 부동산 가치가 안정되는 경향이 있습니다.
플로타지 원칙은 인접한 여러 부지를 하나의 큰 부지로 합치면 각 부지를 개별적으로 평가했을 때보다 더 높은 가치가 발생한다는 원칙입니다. 두 부지를 합치는 과정을 집합 (Assemblage)이라고 하며, 플로타지는 성공적인 집합에 의해 증가한 가치입니다.
