인공 부착물 (Fixtures)
인공 부착물은 토지 위에 설치된 인위적인 개선 사항을 의미합니다. 부착물은 토지 자체가 아니라, 토지에 추가된 것입니다. 부착물은 일반적으로 부착물 (fixtures), 상업용 부착물 (trade fixtures), 농업 부착물 (agricultural fixtures)로 분류됩니다.
부착물 (Fixtures)
처음에는 토지에 추가될 물건이 개인 재산으로 간주됩니다. 예를 들어, 건축 현장에 배달된 목재는 개인 재산이지만, 집의 골조를 만들기 위해 사용된 후에는 부착물로 간주됩니다. 이는 건축가의 의도가 해당 물건을 영구적으로 토지에 부착하려는 것이기 때문입니다. 실제로, 집의 일부로 되어 있는 모든 물건은 영구적인 부착물로 간주됩니다. 예를 들어, 배선 시스템, 배관 시스템 및 부속품, 지붕 재료, 조명 기구, 창문, 벽난로 등이 있습니다. 이러한 항목들은 한때 개인 재산이었으나, 이제는 부동산의 영구적인 부착물로 간주됩니다.
부동산 거래에서는 항목의 실제 상태가 때로는 의문이 될 수 있습니다. 예를 들어, 내장형 레인지가 개인 재산인지 부착물인지, 맞춤형 커튼이 개인 재산인지 부착물인지가 문제가 될 수 있습니다. 부동산 면허자는 항목이 개인 재산인지 부착물인지 결정하는 요인을 이해해야 합니다. 법원은 특정 항목이 개인 재산인지 부착물인지 결정하기 위해 네 가지 테스트를 적용합니다:
부착 (Annexation) 법원에서 적용하는 기본 테스트는 부착 테스트입니다. 이는 항목이 부동산에 부착된 방법을 의미합니다. 일반적으로 항목이 토지에 더 확실히 부착될수록 부착물로 간주될 가능성이 높습니다.
예시: 독립형 레인지는 집에 부착되지 않으며 쉽게 이동할 수 있어 개인 재산으로 간주됩니다. 반면, 카운터에 내장된 레인지 쿡탑은 쉽게 이동할 수 없으며 부착물로 간주됩니다.
일반 규칙과는 달리, 항목이 토지에 영구적으로 부착되지 않아도 부착물로 간주될 수 있습니다.
예시: 기초가 없는 집은 실제로 영구적으로 부착되지 않았지만, 토지에 물리적으로 부착된 것으로 간주됩니다.
이동 가능한 항목은 다른 부착물의 필수 부분으로 간주되면 부착물로 간주됩니다.
예시: 집에 자동 차고 문 개방기가 있으며, 차고 문 자체는 구조물에 단단히 부착되어 있지만, 시스템을 작동시키는 별도의 리모컨은 아닙니다. 리모컨은 차에 쉽게 운반할 수 있습니다. 비록 리모컨이 부동산에 부착되지 않았지만, 차고 문 작동에 필수적이기 때문에 부착물로 간주됩니다.
구조물 내에 위치하지만 부착되지 않고 제거 시 구조물의 해체 또는 방해를 필요로 하는 항목은 구조물에 부착된 것으로 간주될 수 있습니다. 반면, 부동산에 단단히 부착된 항목이 사람의 의도가 개인 재산으로 남기기 위한 것이라면, 개인 재산으로 간주될 수 있습니다.
예시: 판매자가 제거하고 판매에서 제외할 의도가 있는 가족 유산 샹들리에가 개인 재산으로 간주됩니다.
일시적으로 제거된 부착물은 수리 중에도 법적으로 부동산의 일부로 간주됩니다.
예시: 위의 내장형 카운터 레인지가 수리를 위해 제거되었다면, 레인지가 부동산의 일부분으로 다시 부착될 것으로 기대됩니다.
적응 (Adaptation) 법원에서 적용하는 또 다른 테스트는 적응 테스트입니다. 적응은 항목이 토지 또는 건물의 주요 용도에 필수적이며 적합한지를 평가합니다. 따라서 쉽게 다른 곳으로 이동할 수 없는 독특한 맞춤형 항목은 부착물로 간주될 수 있습니다. 반대로, 다른 곳에서 사용할 수 있는 표준화된 항목은 개인 재산으로 간주될 수 있습니다.
예시: 특정 창문에 맞춘 맞춤형 창문 블라인드는 부착물로 간주됩니다. 표준 캐비닛 개구부에 들어가는 스토브는 개인 재산으로 간주됩니다. 이 스토브는 이동할 수 있으며, 표준 캐비닛 개구부가 있는 모든 주방에 맞습니다.
의도 (Intention) 아마도 부착물 테스트 중 가장 중요한 것은 항목을 부착한 사람의 의도입니다. 이 테스트는 항목이 설치될 당시 부착한 사람의 의도를 사실적으로 결정하는 것입니다. 많은 경우, 부착 및 적응 테스트가 부착한 사람의 의도를 입증하는 주요 증거가 됩니다. 항목을 부착한 사람이 부동산의 소유자라면, 해당 항목을 추가하려는 의도가 부동산의 가치를 영구적으로 향상시키려는 것이었을 가능성이 높습니다.
예시: 소유자가 맞춤형 창문 블라인드를 설치할 때, 소유자가 이를 부동산의 영구적인 개선으로 간주했을 것으로 추정됩니다.
당사자 간의 관계 (Relationship of the Parties) 의도와 관련된 또 다른 테스트는 당사자 간의 관계입니다. 법원은 세입자를 임대인보다, 구매자를 판매자보다, 차용인을 대출자보다 선호합니다. 따라서, 항목을 부착한 사람이 세입자였다면, 세입자는 임대 기간 동안 자신의 사용과 즐거움을 위해 설치했을 것으로 추정됩니다. 세입자는 임대 기간이 끝날 때 항목을 제거할 것으로 예상됩니다.
예시: 소유자가 설치한 맞춤형 창문 블라인드는 부동산 가치 향상을 위해 부동산의 일부로 간주되지만, 세입자가 설치한 블라인드는 개인 재산으로 간주됩니다. 이는 개인 사용과 즐거움을 위해 설치된 것이기 때문입니다.
판매자와 구매자 또는 임대인과 임차인 간의 합의도 의도에 따라 결정됩니다. 따라서 항목이 일반적으로 부착물로 분류되지만, 판매자와 구매자(또는 임대인과 임차인)가 이를 개인 재산으로 간주하기로 합의하면, 당사자 간의 합의가 우선합니다. 이는 항목이 이동 가능하거나 단단히 부착되어 있거나, 다른 위치에 적응 가능하거나 전혀 적응 가능하지 않더라도 마찬가지입니다. 네바다에서는 개인 재산 가치가 $500 이상인 항목이 판매 시, 부동산 소유권 이전에 추가로 Bill of Sale이라는 문서가 필요합니다.
상업용 부착물 (Trade Fixtures)
상업용 세입자가 상업 활동 또는 비즈니스 과정에서 설치한 부착물의 특별한 범주입니다. 상업용 부착물은 세입자의 개인 재산으로 간주되며, 임대 종료 시 세입자가 이를 제거할 수 있습니다. 단, 임대인과 세입자 간의 별도의 합의가 없는 경우에 한합니다. 부착물 제거로 인해 재산이 손상되거나 변경될 경우, 세입자는 재산을 원래 상태로 복구하거나 손상에 대해 임대인에게 보상해야 합니다. 임대 종료 시 제거되지 않은 상업용 부착물은 임대인의 소유가 됩니다. 상업용 부착물의 예로는 선반, 진열장, overhead crane 시스템 등이 있습니다.
농업용 부착물 (Agricultural Fixtures)
농업용 부착물은 상업용 부착물과 매우 유사하지만, 임차인이 주로 농업용으로 사용하는 재산에 설치하는 항목입니다.
예시: 농업용 토지에 설치된 관개용 파이프는 농업용 부착물로 간주됩니다. 이 파이프 시스템은 임대 종료 시 세입자의 개인 재산으로 간주되며, 임대 계약 조건에 따라 제거할 수 있습니다
