등기증서 유형

역사적으로 부동산 소유자가 소유권을 이전할 때, 양도인(부동산 소유자)은 직접 등기증서를 작성하거나 변호사를 고용해야 했습니다. 이러한 전통에서 다양한 등기증서 형식이 발전했기 때문에, 많은 주에서는 법정 양식 등기증서의 사용을 허용하는 법률을 제정하여 등기증서를 단순화하고 이전 절차의 일관성을 도모했습니다. 법정 양식 등기증서의 사용은 의무 사항은 아니며 다른 등기증서 형식을 사용할 수 있습니다. 그러나 실질적으로 네바다에서 사용되는 대부분의 등기증서는 아래 나열된 다섯 가지 유형 중 하나입니다. 네바다에서 가장 흔히 사용되는 등기증서 형식은 "Grant, Bargain and Sale Deed"입니다. 아래 나열된 처음 네 가지 등기증서 형식은 관습법에 기반을 두고 있으며, 다섯 번째 등기증서 형식인 "Grant, Bargain and Sale Deed"는 네바다 법률에 의해 만들어졌습니다. 다섯 가지 등기증서 형식은 다음과 같습니다:

1. Warranty Deed (보증 등기증서)
2. Special Warranty Deed (특별 보증 등기증서)
3. Bargain and Sale Deed (매매 등기증서)
4. Quitclaim Deed (권리 포기 등기증서)
5. Grant, Bargain and Sale Deed (네바다에서 가장 흔히 사용되는 등기증서 형식)

각 등기증서 유형에는 양도인이 양수인에게 주는 다양한 보증이 포함됩니다. 이러한 보증은 '계약'이라고도 합니다. 다음은 다양한 등기증서 유형의 특성과 그에 따른 계약에 대한 설명입니다:

Warranty Deed (보증 등기증서)

일반 보증 등기증서 또는 완전 보증 등기증서라고도 하는 보증 등기증서는 구매자에게 가장 많은 보호를 제공합니다. Warranty Deed는 양도인이 소유한 모든 이익을 이전일 기준으로 양수인에게 이전하며, 이후 취득한 소유권도 이전됩니다. 이는 양도인이 향후 부동산에 대한 이익을 취득할 경우, 그 이익도 함께 이전된다는 것을 의미합니다. 다음은 양도인이 양수인에게 소유권 상태에 대해 보증하는 계약입니다:

• 소유권 계약 (Covenant of Seizin): 양도인이 부동산의 소유자이며, 부동산을 이전할 권리가 있음을 보증합니다.
• 부담 없음 계약 (Covenant Against Encumbrances): 부동산에 "미공개된" 부담이 없음을 보증합니다. 부동산은 모든 부담이 없는 상태로 이전되거나 "공개된" 부담이 있는 상태로 양수인에게 이전될 수 있습니다.
• 평온한 향유 계약 (Covenant of Quiet Enjoyment): 우월한 소유권을 주장하는 자가 없어 양수인의 평온한 점유를 방해하지 않음을 보증합니다. 만약 이러한 주장이 발생하면, 양도인은 이를 방어할 것을 약속합니다.
• 추가 보증 계약 (Covenant of Further Assurance): 소유권을 확실히 하기 위해 필요한 모든 문서를 획득하고 제공할 것을 보증합니다.
• 영구 보증 계약 (Covenant of Warranty Forever): 등기증서에 명시된 보증은 시간 제한 없이 유효함을 보증합니다.

Special Warranty Deed (특별 보증 등기증서)

보증 등기증서와 유사하지만, 양도인이 소유권이 완전히 부담이 없음을 보증하지 않습니다. 양도인은 자신이 소유한 기간 동안 소유권이 부담이 없음을 보증합니다. 양도인은 자신이 소유한 기간 동안 발생한 문제에 대해서만 방어할 것을 보증하며, 이전 소유권자의 결함에 대해서는 보증하지 않습니다. 이 유형의 등기증서는 신탁 관리자나 유언 집행인이 소유권을 이전할 때 주로 사용됩니다. 이 등기증서도 보증 등기증서와 마찬가지로 이후 취득한 소유권을 이전합니다.

Bargain and Sale Deed (매매 등기증서)

이 등기증서는 소유권에 대한 어떠한 계약도 제공하지 않습니다. 이는 양도인이 등기증서 발급 시 해당 부동산을 소유하고 있다는 보증을 하지 않습니다. 이 유형의 등기증서는 주로 집행관의 판매(압류 절차의 결과)나 토지 판매 계약이 이행된 후 사용됩니다. 이 경우, 소유권 계약은 적용되지 않으며, 양도인은 부담에 대해 방어할 의무가 없습니다. 등기증서는 양도인의 모든 이익을 이전하며, 양도인의 상속인, 후계자 및 양수인이 부동산에 대한 어떠한 이익도 주장할 수 없도록 합니다. 다음은 이 등기증서에서 양도인이 제공하지 않는 계약들입니다:

• 소유권 계약 (Covenant of Seizin)
• 부담 없음 계약 (Covenant Against Encumbrances)
• 평온한 향유 계약 (Covenant of Quiet Enjoyment): 양도인은 이전 시점에서 발생한 어떠한 주장도 방어할 의무가 없습니다.

토지 판매 계약 하에서, 명의 소유권은 계약이 완료될 때까지 판매자가 보유합니다. 명의 소유권은 사용 및 점유 권한이 없는 최소한의 소유권입니다. 계약이 완료될 때까지 구매자는 형평법상 소유권을 가집니다. 형평법상 소유권은 법적 소유권이 없는 사람이 가지는 소유권입니다. 구매자가 계약을 이행(상환)하면, 구매자는 등기증서를 받을 자격이 있습니다. 이 경우, 양도인이 양수인에게 줄 등기증서는 매매 등기증서입니다.

이 유형의 등기증서는 또한 집행관의 등기증서가 이전 과정에서 사용될 때 자주 사용됩니다. 매매 등기증서는 이후 취득한 소유권도 이전합니다.

Quitclaim Deed (권리 포기 등기증서)

이 등기증서는 소유권에 대한 어떠한 보증도 포함하지 않으며, 양도인이 부동산에 대한 어떠한 이익도 가지고 있다는 추정도 하지 않습니다. 이 등기증서는 양도인이 등기증서 발급일에 부동산에 대해 가질 수 있는 모든 이익을 해제하는 데 사용됩니다. 양도인은 이전하는 이익이 진정한 것임을 약속하지 않습니다. 단지 양도인이 가질 수 있는 잠재적인 소유권 문제를 해제하는 것입니다. 결과적으로, 이 등기증서는 이후 취득한 소유권을 이전하지 않으며 어떠한 계약도 포함하지 않습니다.

이 등기증서는 법정 등기증서 형식 중 가장 약한 등기증서입니다. 주로 잠재적인 소유권 문제를 해제하는 상황에서 사용됩니다.

Grant, Bargain, and Sale Deed (양도, 매매 등기증서)

이것은 네바다에서 가장 흔히 사용되는 등기증서 형식입니다. 네바다에서 "grant, bargain, and sale"이라는 단어가 사용될 때, 이는 관습법상의 매매 등기증서를 생성하지 않지만, 법정에 의해 정의된 등기증서를 생성합니다 (NRS 111.170). 법에 따라, Grant, Bargain, and Sale Deed는 두 가지 특정 보증을 명시적으로 포함합니다. 첫째, 양도인은 부동산을 다른 사람에게 이전하지 않았음을 보증합니다. 둘째, 양도인은 부동산에 대한 부담이 없음을 보증하며, 부담이 있을 경우 등기증서에 명시됩니다. 이 등기증서에서 양도인은 소유권 보증이나 소유권 및 점유 보증을 제공하지 않습니다. 양도인은 단지 소유권이 다른 양수인에게 이전되지 않았음을 보증합니다. 이는 구매자에게 약한 보증이지만, 타이틀 보험으로 이 위험을 보완할 수 있습니다.

두 번째 보증인 부담에 대한 제한적 보증은 관습법상의 특별 보증 등기증서에 포함된 보증과 동일합니다. 이 역시 구매자에게 약한 보증이지만, 타이틀 보험으로 이 위험을 보호할 수 있습니다. 타이틀 보험에 대해서는 14장에서 다룹니다.