Secondary Mortgage Market

기본 개념

1. 초기 대출 기관 (Primary Lender): 상업 은행, 저축 기관, 모기지 뱅커 등 대출을 처음 발행하는 기관.
2. 2차 대출 기관 (Secondary Lender): 초기 대출 기관이 발행한 대출을 구매하는 기관.
3. 2차 모기지 시장 (Secondary Mortgage Market): 이러한 2차 대출 기관들로 구성된 시장. 초기 대출 기관이 대출을 판매하면, 이들은 대출 서비스(예: 지불 수집, 재산세 및 보험 감독, 지불 이체)를 계속할 수 있습니다. 이 서비스에 대해 약 0.375%의 수수료를 받을 수 있습니다.

역사 및 발전

• 대공황 전: 조직된 2차 모기지 시장이 존재하지 않았습니다. 간헐적으로 1차 대출 기관이 대출 블록을 판매했지만, 이는 드물었습니다.
• 1934년 연방 주택청 (FHA): 대출 기준을 설정하고 참여 대출 기관이 이 기준을 준수할 경우 대출을 보증함으로써 2차 시장에서의 위험을 줄였습니다.

주요 기관

1. Fannie Mae (Federal National Mortgage Association)

   • 설립: 1938년
   • 목적: FHA 대출을 구매하여 모기지 시장을 안정화.
   • 현재: 뉴욕 증권 거래소에 상장된 공개 소유 민간 기업. FHA, VA, 일반 대출 구매.
   • 역할: 대출을 구매하여 주택 자금 공급을 늘림.

2. Ginnie Mae (Government National Mortgage Association)

   • 설립: 1968년
   • 역할: 정부가 보증한 대출을 담보로 하는 모기지 담보 증권(MBS)을 보증.
   • 보증 대상: FHA, VA, USDA, HUD 대출.

3. Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation)

   • 설립: 1970년
   • 목적: 저축 대출 협회(savings and loan associations)를 위한 2차 시장 제공.
   • 현재: FHA, VA, 일반 대출 구매.

4. Farmer Mac (Federal Agricultural Mortgage Corporation)

   • 설립: 1987년
   • 목적: 농업 대출 보증.

5. REMICS (Real Estate Mortgage Investment Conduits)

   • 설립: 1986년 세제 개혁법.
   • 역할: 부동산 모기지를 담보로 하는 증권을 발행, 투자자에게 세금 책임.

주요 포인트

• 2차 모기지 시장은 자금이 풍부한 지역에서 자금이 부족한 지역으로 자금을 재분배하여, 대출 발행 기관이 새로운 대출 수요를 충족할 수 있도록 유동성을 유지.
• 1차 및 2차 모기지 시장의 작동 방식을 이해하는 것은 부동산 산업에서 중요한 요소.
• 대출 중개인의 역할도 이해하고 설명할 수 있어야 함.

결론: 1차 및 2차 모기지 시장의 상호작용을 이해하는 것은 클라이언트에게 대출 시스템을 설명하고, 적절한 금융 결정을 내릴 수 있도록 돕는 데 필수적입니다.