타이틀의 예외사항

예비 타이틀 보고서는 타이틀 클리어에 대한 예외사항을 보여주며, 이는 보고서 작성일 기준으로 공개 기록 사항에 해당됩니다. 이 보고서는 에스크로 담당자에게 타이틀 클리어 예외를 제거하거나, 구매자가 예외사항에 따라 타이틀을 취득할 경우 준비해야 할 서류의 유형에 대한 정보를 제공합니다. 예외를 제거하거나 그대로 유지한 결과는 최종 타이틀 보고서의 근거가 되며, 이는 최종 타이틀 보험 정책에 통합됩니다.

타이틀 클리어에 대한 대부분의 예외는 저당권과 같은 담보물로, 이는 타이틀이 이전될 때도 다른 사람이 해당 부동산에 대해 가질 수 있는 권리입니다. 또한 타이틀 회사는 타이틀 보험 정책에 포함되지 않는 표준 예외사항을 명시합니다. 다음은 예외사항의 일반적인 유형입니다:

표준 타이틀 예외사항

타이틀 보험 회사는 예비 타이틀 보고서에 다음과 같은 표준 예외사항을 항상 포함시킵니다. 이들 중 일부는 특별한 타이틀 보험 부가 조항을 구입하여 제거하거나 보험을 들 수 있습니다(나중에 논의하겠지만, 이들 다섯 가지 표준 예외는 ALTA 대출자의 확장 보장 정책으로 전체가 제거됩니다).

1. 부과된 세금 또는 평가액: 세금 기관에 의해 기존 담보권으로 표시되지 않은 세금이나 평가액. 예를 들어, 이전 계산의 오류로 인해 카운티에서 새로운 세금 금액을 계산하고, 해당 금액이 이전 세금 연도로 "환원"될 수 있습니다.

2. 공개 기록에 나타나지 않는 사실, 권리, 이해관계 또는 청구권: 토지 검사나 점유자에게 문의하여 알 수 있는 사항으로, 예를 들어 장기 임대 계약 하의 점유자의 권리가 이에 해당할 수 있습니다. 임대 계약은 기록되지 않았기 때문에, 이는 공개 기록에 나타나지 않습니다.

3. 지상권, 미기록된 광업권, 특허로 인한 유보조항 또는 예외조항: 예를 들어 물권이나 물권에 대한 청구권, 미기록된 광업권, 특허에 따른 예외조항 등이 이에 포함됩니다.

4. 세금, 노동자 보상, 서비스, 노동, 장비 대여 또는 자재에 대한 담보권: 법적으로 부과되었으며 공개 기록에 표시되지 않은 세금이나 담보권.

5. 경계선의 불일치, 충돌 또는 침해 사항: 올바른 측량을 통해 드러나는 사실들.

제한 조항(CC&Rs)

CC&Rs는 현재 또는 이전 소유자가 부동산에 부과한 사용 제한이나 제한 조항을 의미합니다. 보통 이들은 계약서에 명시됩니다. CC&Rs는 일반적으로 울타리 종류, 건물 디자인 검토, 레크리에이션 차량의 도로 밖 주차 등과 관련된 제한 사항입니다.

네바다 주에서 교외 개발이 증가하면서 제한 조항은 점점 더 흔해지고 있습니다. 대부분의 새로운 개발지에는 개발자가 부과한 제한 조항이 있으며, 이는 개발지 내 모든 부동산에 적용됩니다. 따라서 구매자는 예비 타이틀 보고서에 언급된 모든 제한 조항의 사본을 반드시 읽어야 합니다.

지상권 Easements

지상권은 한 부동산 소유자가 다른 부동산 소유자의 토지를 특정 목적으로 사용할 수 있는 권리입니다. 지상권은 필요성, 승인, 또는 법적 절차에 의해 다른 부동산 소유자나 공공 기관에게 부여된 통행권입니다.

담보권 Liens

담보권은 예비 타이틀 보고서에서 가장 흔한 결함 중 하나입니다. 담보권 자체가 부동산을 시장에서 팔 수 없게 만들지는 않습니다. 담보권이 설정된 부동산의 소유자는 해당 부동산을 판매할 권리가 있습니다. 담보권이 부과된 부동산은 자발적이든 비자발적이든 부채의 담보물이 된 것입니다. 구매자는 담보권을 상속할 수 있으며, 구매자는 타이틀 이전 전에 담보권을 전액 상환해야 할 수 있습니다.

부동산을 클리어 타이틀로 이전하려면, 판매자는 모든 담보권을 마감 전이나 마감 시에 상환해야 합니다. 마감 시, 에스크로 담당자는 판매자의 순 수익금에서 담보권 금액을 공제하고 담보권자에게 상환합니다.

리스 펜던스 (Lis Pendens)

리스 펜던스는 특정 부동산의 소유권이나 점유권에 대한 소송이 진행 중임을 전 세계에 알리는 통지입니다. 이는 해당 부동산과 관련된 소송이 진행 중임을 경고하는 것이며, 모든 잠재적 구매자와 대출자는 소송 결과에 따라야 합니다. 타이틀 보험 회사는 리스 펜던스가 있는 부동산에 대한 타이틀 보험을 제공하지 않습니다.

예외사항이 있는 타이틀 취득 Taking title subject to exceptions

구매자는 예비 타이틀 보고서에서 드러난 예외사항이 있는 타이틀을 취득할 수 있습니다. 예비 타이틀 보고서는 공개 기록이 드러내는 타이틀 클리어 예외사항을 공개합니다. 구매자는 나열된 예외사항 중 어떤 것이 제거되어야 하고, 어떤 것이 최종 타이틀 보고서와 타이틀 보험 정책에 허용된 예외사항으로 포함될 것인지를 결정해야 합니다. 일반적으로 구매 및 판매 계약은 판매자가 구매자에게 명확하고 시장성 있는 타이틀을 제공하도록 요구합니다. 특별한 서면 합의가 없는 한, 모든 금융 저당권은 에스크로 담당자가 마감 과정에서 상환하고 제거합니다.