다른 부동산 분류에 따른 세금 처리

연방 세법에 따르면 부동산은 세 가지로 분류됩니다. 이 세 가지는 개인용 부동산, 사업용 부동산(투자용 부동산으로도 알려짐), 그리고 딜러 부동산입니다. 각 부동산 분류는 세법에 따라 다른 처리를 받습니다.

개인용 부동산 가장 명확한 개인용 부동산은 납세자의 주 거주지입니다. 다른 개인용 부동산으로는 납세자의 두 번째 주택 또는 휴가용 주택이 있습니다. 개인용 부동산을 판매할 때 자본 이익을 계산하려면 먼저 조정된 판매 가격을 결정해야 합니다. 이 금액은 자산 판매 가격에서 판매 비용을 뺀 금액을 나타냅니다. 판매 비용에는 중개 수수료, 소유권 보험, 에스크로 및 기록 비용 등이 포함됩니다.

다음 단계는 부동산의 원가 기준을 계산하는 것입니다. 원가 기준은 최초 구매 가격, 부동산 취득 비용, 그리고 자본 개선 비용을 더한 금액입니다. 자본 이익을 찾기 위해 조정된 기준 가격에서 조정된 판매 가격을 뺍니다.

예시: 납세자 Tom은 개인 거주지를 $480,000에 판매했습니다. 부동산 판매 비용은 부동산 중개 수수료 $28,800과 기타 판매 비용 $4,800이었습니다. 주택은 $320,000에 구매되었고 취득 비용은 $1,200이었습니다. Tom은 침실, 주방, 그리고 두 개의 추가 욕실을 추가했고 이 비용은 총 $80,000이었습니다.

실제 자본 이익 금액이 결정되면 다음 단계는 세금을 계산하는 것입니다. 주택 소유자는 최대 $250,000(단일 납세자) 또는 $500,000(부부 공동 신고)의 자본 이익에 대해 연방 소득세를 면제받을 수 있습니다. 이 면제는 2년마다 한 번씩 이용할 수 있으며, 면제를 받으려면 부동산을 지난 5년 중 최소 2년 동안 소유하고 거주해야 합니다.

위의 예에서, 납세자 Tom은 지난 5년 중 2년 이상 소유하고 거주했다면 $45,200의 자본 이익에 대해 연방 소득세 부담이 없습니다. 이는 단일 납세자의 경우 $250,000, 부부의 경우 $500,000의 면제 금액을 초과하지 않기 때문입니다.

개인용 부동산의 자본 이익에 대한 세금 계산은 이 과정의 범위를 벗어납니다. 클라이언트는 항상 세무사와 상담해야 하며, 이는 세법이 매우 복잡하고 지속적으로 변화하기 때문입니다.

주택을 소유하는 동안 납세자는 매년 모기지 이자와 재산세를 소득에서 공제할 수 있습니다. 다만, 공제 가능한 모기지 이자에는 일정한 제한이 있습니다. 첫 번째 및 두 번째 주택에 대해 최대 $1,000,000의 대출 금액에 대해 모기지 이자가 공제 가능합니다.

2017년 말 연방 세법의 변경으로 인해, 연방 정부는 연방 세금 공제를 위한 모기지 대출 금액을 $750,000로 줄였습니다. 2017년 12월 14일 이후에 모기지 대출을 받은 주택 소유자는 첫 $750,000의 대출 금액에 대해 지불한 이자만 공제할 수 있습니다. 2017년 12월 14일 이전에 대출을 받은 주택 소유자는 여전히 최대 $1,000,000의 대출 금액에 대한 이자를 공제할 수 있습니다. 또한, 새로운 세법에서는 주택 담보 대출에 대한 이자 공제를 폐지했습니다.

예시: Rob Elliot은 2009년 1월 1일에 $400,000에 타운하우스를 구매했습니다. 그는 30년 동안 $300,000 대출을 받았고, 이자율은 6.5%였습니다. 대출에 대한 연간 이자 비용은 $17,792.88입니다. 2009년의 재산세는 총 $5,000입니다. 따라서 Rob은 2009년 연방 소득세 신고 시 $22,792.88을 주거 공제로 공제받을 수 있습니다.

투자 부동산 투자 부동산은 개인 용도로 사용되지 않고, 감가상각 또는 수익 잠재력을 위해 구매한 부동산입니다. 투자 부동산은 자본 이익 과세 면제를 받을 수 없습니다. 소유 기간 동안 투자자는 모기지 이자와 재산세를 공제할 수 있으며, 부동산 운영 및 유지 비용도 소득에서 공제할 수 있습니다. 가장 중요한 요소는 연방 세법에 따라 소유자가 매년 개선 부분의 시장 가치 손실에 대해 감가상각 비용을 청구할 수 있다는 점입니다.

예시: 아파트 건물을 $800,000에 구매하고, $600,000은 개선 부분, $200,000은 토지 가치입니다. 이 경우 감가상각 가능 연간 비용은 $30,000입니다. 실제 총 소득이 $165,000이고, 운영 비용이 $64,000일 경우, 순 운영 소득은 $101,000이 됩니다. 이 중 이자 비용 $48,000을 공제하면 $53,000의 순 소득이 남습니다.

딜러 부동산 딜러 부동산은 재판매를 위한 재고로 보유된 부동산입니다. 딜러 부동산은 세금 혜택이 없습니다. 재판매를 위한 부동산 판매 수익은 일반 세율에 따라 과세됩니다.

부동산 과세에 있어서, 투자자와 딜러의 구분이 중요합니다. 건설업자는 딜러로 간주되어 일반 세율에 따라 과세됩니다. 투자자가 부동산을 개선하여 즉시 판매하려는 의도로 구매할 경우, 투자자 상태는 딜러로 변경될 수 있습니다. 딜러로 변경되면 투자자로서의 세금 혜택은 상실됩니다.