부동산 법 집행

부동산부의 관리자는 부동산 법의 집행을 책임지고 있습니다. 그 주요 임무 중 하나는 부동산 법을 위반한 면허 소지자를 조사하고 징계하는 것입니다. 징계 권한과 절차는 NRS 645.610-770에 명시되어 있습니다.

징계 절차

징계 절차는 부동산부가 실시하는 정기 감사 프로그램에서 비롯되거나, 공공 또는 네바다 부동산 중개인 협회와 같은 전문 단체에서 제기한 불만에서 시작될 수 있습니다. 공공의 일원이 불만을 제기하는 경우, NRED 양식인 사실 진술서(Statement of Fact)를 사용합니다.

조사가 시작되면, NRED는 사실 수집 과정을 시작합니다. 조사는 피고 면허 소지자의 진술을 듣고, 거래 관련 기록과 문서를 조사하며, 모든 당사자를 인터뷰하는 과정을 포함합니다. 이 과정에서 면허 소지자는 조사에 협조해야 합니다.

조사가 완료되면, NRED 조사관은 수집된 증거와 증언을 바탕으로 보고서를 작성합니다. 관리자는 이 보고서를 검토한 후 다음 중 하나의 조치를 취할 수 있습니다:

• 사건 기각
• NAC 645.695에 명시된 벌금 부과
• 합의 명령을 통해 문제를 해결 (제재 포함 가능)
• 자문 위원회 구성 및 비공식 회의 진행 (면허 소지자가 동의하는 경우)
• 부동산위원회에 제출할 고소장 작성 및 제출

고소 및 청문 절차

관리자가 충분한 증거를 확보했다고 판단하면, 고소장을 작성하여 부동산위원회에 제출합니다. 고소는 일반적으로 위반이 발생한 후 3년 이내에 제출되어야 합니다. 증거가 불충분하다고 판단되면 조사는 중단되고 사건은 기각됩니다.

고소가 접수되면, 부동산위원회는 90일 이내에 청문회를 개최해야 합니다. 그러나 청문회 시간은 위원회의 재량에 따라 연장될 수 있습니다. 고소된 면허 소지자는 청문회 30일 전에 시간과 장소에 대한 서면 통지를 받아야 하며, 고소장과 NRED가 사용할 증거 자료의 사본도 함께 제공됩니다.

고소된 면허 소지자는 고소장과 기타 필요한 문서를 받은 후 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서를 제출하지 않으면, 위원회는 이를 기본적으로 무효로 간주하여 청문회에서 증거나 변론을 제시할 수 없게 됩니다. 면허 소지자가 자진해서 면허를 반납한 경우에도, 위원회는 징계 절차를 계속 진행할 수 있습니다.

징계 조치

청문회 후, 부동산위원회는 15일 이내에 비공식 결정을 내려야 합니다. 청문 후 60일 이내에 서면 통지로 위원회의 판결이 통보됩니다. 만약 결정이 면허 소지자에게 유리하게 나오면, 해당 결정은 최종 결정이며 NRED는 다른 기관에 항소할 수 없습니다. 반면, 결정이 면허 소지자에게 불리할 경우, 면허 소지자는 재심을 요청하거나 판결을 지방법원에 항소할 수 있습니다.

지방법원에 항소하는 경우, 최종 결정 후 30일 이내에 항소해야 하며, 지방법원은 사건의 본질에 대해 재심하지 않고, NRED와 위원회의 절차가 적절하게 진행되었는지 여부를 판단합니다.

위원회의 징계 선택 사항

부동산위원회는 비전문적인 행위가 발견될 경우, 다음과 같은 징계 조치를 취할 수 있습니다:

• 면허 취소
• 면허 일시 정지
• 실무 제한
• 특정 재교육 프로그램 또는 치료의 이수
• 징계 기관이 지시한 방식으로 실무 모니터링
• 경고 또는 질책
• 지정된 기간 동안의 보호 관찰 조건 준수
• 각 위반 사항에 대해 $5,000 이하의 벌금 부과

이러한 규정들은 부동산 법의 공정성과 신뢰성을 유지하기 위해 마련되었습니다.