VA 대출

A veteran who wants a VA loan must be in possession of a Certificate of Eligibility obtained from the Department of Veterans Affairs.

The Department of Veterans Affairs will issue a Certificate of Reasonable Value (CRV) based upon the results of an approved appraisal.

**VA Loan (Veterans Affairs Loan)**는 미군 퇴역 군인, 현역 군인, 그리고 특정 조건을 충족하는 군 가족들에게 제공되는 주택 담보 대출입니다. VA Loan에 고유한 몇 가지 특징을 살펴보면:

1. No down payment required: VA 대출은 다운 페이먼트가 필요하지 않은 것이 가장 큰 특징 중 하나입니다. 이는 대출자의 자격 요건에 따라 0% 다운 페이먼트로 집을 구매할 수 있음을 의미합니다.

2. Serviced by the Department of Veterans Affairs: VA 대출은 미국 재향군인청(VA)이 직접 서비스하는 대출은 아닙니다. VA는 대출을 보증하지만, 실제 대출 서비스는 민간 대출 기관에서 이루어집니다.

3. No mortgage insurance premium (MIP), regardless of the loan-to-value ratio: VA 대출은 대출 금액 대비 주택 가치 비율(LTV)에 관계없이 모기지 보험료(MIP)가 필요하지 않습니다. 이는 VA 대출의 중요한 혜택 중 하나로, 대출자가 추가 보험 비용을 지불하지 않아도 됩니다.

1945년, 의회는 제복 군인 재조정법(GI Bill)을 통과시켰습니다. 이 법의 조항 중 하나는 재향 군인이 주택을 위해 돈을 빌리고 연방 정부가 이를 보증할 수 있는 권리를 제공합니다. 1988년에는 재향 군인 관리국이 미국 재향 군인부(Department of Veterans Affairs, VA)로 이름이 바뀌었으며, 현재 VA가 대출 보증을 담당하고 있습니다. VA는 대출자가 대출 불이행을 할 경우 대출 기관의 대출 금액을 보증합니다.

VA 대출은 군 재향 군인에게 전통적인 금융에 비해 많은 장점을 제공합니다. 대출 자격은 연속적인 현역 복무 기간에 따라 다르며, 최소 복무 기간은 90일에서 24개월까지, 재향 군인이 복무한 시기에 따라 다릅니다. 평시 복무는 더 긴 기간이 필요합니다. 국가 방위군 및 예비군도 장기 복무에 따라 자격이 부여됩니다. 불명예 제대자는 자격이 없습니다. 전사하거나 실종되었거나 포로로 잡힌 재향 군인의 배우자도 재혼하지 않았으면 자격이 있습니다.

VA는 자격이 있는 재향 군인에게 자격 증명서(Certificate of Eligibility, COE)를 발급합니다. COE는 대출 기관에게 대출자의 복무를 증명하는 서류로, 대출 과정에서 대출 기관이 요구합니다. COE는 대출 기관에 제공되어 대출 신청을 처리하고 VA에 전달됩니다.

부동산은 VA 감정사에 의해 감정되고, 그 가치는 합리적 가치 증명서(Certificate of Reasonable Value, CRV)로 문서화됩니다. 대출 기관이 재향 군인 대출자를 승인하면 미국 정부가 대출을 보증합니다. VA는 주택 대출의 최대 50%를 보증하며, $45,000까지 보증합니다. $45,000에서 $144,000 사이의 대출에는 최소 보증 금액이 $22,500이며, 대출의 최대 40% 또는 최대 $36,000까지 보증됩니다. 이러한 금액은 변경될 수 있으므로, VA 웹페이지를 방문하거나 VA 대출 기관에 연락하여 업데이트를 확인하는 것이 좋습니다.

VA 대출 한도 웹페이지

완전 자격을 갖춘 재향 군인, 군인 및 생존자는 $144,000를 초과하는 대출 한도가 없습니다. 이는 이들이 계약금 없이 대출을 받을 수 있으며, $144,000를 초과하는 대출에서 대출자가 불이행할 경우 VA가 대출 금액의 최대 25%를 보장함을 의미합니다.

VA 대출은 계약금이 필요 없으나, VA 자금 조달 수수료가 있습니다. 자금 조달 수수료는 선택적 계약금의 크기와 대출자가 현역 군인인지 예비군이나 국가 방위군 출신인지에 따라 다릅니다. VA 대출 프로그램을 두 번째 또는 그 이상의 경우 사용하는 대출자는 수수료가 약간 더 높습니다. 이 자금 조달 수수료는 서비스 관련 장애나 다른 승인된 사유로 인해 예외가 적용될 수 있습니다. VA 자금 조달 수수료는 일시불로 지불하거나 대출 금액에 추가될 수 있으며, 평가자가 이를 고려하지 않습니다.

대출 금액은 판매 가격 또는 감정 가치 중 더 낮은 값입니다. 최대 대출 금액이나 소득 제한은 없습니다. 실제로는 대출 기관이 최대 보증 금액을 대출 기관이 대출할 수 있는 최대 금액의 기준으로 사용합니다. VA가 설정한 최대 대출 금액은 없습니다.

VA 대출 심사 기준은 전통적인 대출이나 FHA 대출 기준보다 덜 엄격하며, 모기지 보험이 없습니다. 결과적으로, 다른 유형의 대출에서 여유가 없는 재향 군인도 VA 대출 자격을 쉽게 얻을 수 있습니다. 그러나 대출자는 여전히 특정 지침을 충족해야 하며, 이는 대출 불이행의 가능성이 있는 불합리한 대출 의무를 지지 않도록 보장합니다.

재향 군인이 VA 대출로 구입한 주택을 판매할 경우, 대출이 판매 시점에 완전히 상환되면 새 주거용 주택에 대해 새로운 VA 대출을 받을 자격이 있습니다. 주택이 판매되고 대출이 상환되지 않고 양도된 경우, 구매자가 자격을 갖춘 재향 군인이고 판매자의 자격을 양도하는 데 동의하면 재향 군인은 또 다른 VA 대출을 받을 수 있습니다. 대출 지급이 현재 상태여야 하고 구매자가 신용이 양호해야 합니다. 이러한 조건이 충족되면, 판매 재향 군인은 VA에 자격 양도를 공식적으로 요청할 수 있습니다. 비재향 군인이 VA 대출을 양수받으면, 판매 재향 군인의 자격은 이후 구매를 위해 복원되지 않습니다.

VA 금융의 장점과 단점

장점:

• 계약금 필요 없음, 단 주택 가격이 VA 감정서(CRV)보다 높거나 대출 기관이 계약금을 요구할 경우 제외.
• 모기지 크기에 대한 VA 제한 없음, 그러나 대출 기관이나 이차 시장이 제한을 설정할 수 있음.
• 대출 이율이 일반적으로 전통적인 고정 금리 대출보다 낮음.
• 판매자가 마감 비용을 일부 부담할 수 있음.
• 1988년 3월 1일 이전에 발급된 대출은 새로운 대출자가 자격을 갖추지 않고도 양도 가능. 양도자는 재향 군인이 아니어도 되며, 대출은 원래 이율로 양도됨. 1988년 3월 1일 이후 발급된 대출은 새로운 구매자의 자격에 따라 VA 승인을 받아야 하며, 양도 수수료가 필요함.
• 재향 군인은 할인 포인트를 지불하여 전체 이자율을 낮출 수 있음.
• 조기 상환 벌금 없음.
• 자격 기준이 전통적인 금융보다 더 유연함.
• VA 대출에는 모기지 보험이 없으나, VA 자금 조달 수수료(해당되는 경우)는 마감 시 지불하거나 대출 금액에 추가될 수 있음.
• 대출 처리 시간이 다른 대출보다 길 수 있음.
• 판매자가 일부 마감 비용을 부담해야 하므로, 재향 군인은 전액 가격을 지불해야 할 수 있으며, 판매자는 재향 군인에게 판매 시 손해를 볼 수 있음.