계약 위반에 대해 여러 가지 구제책이 존재합니다. 계약서에는 각 당사자가 요청할 수 있는 가능한 구제책이 명시되어 있을 수 있습니다. 모든 구제책이 모든 유형의 계약에 적용되는 것은 아닙니다. 구제책은 법률이나 판례법에 의해 결정될 수도 있습니다. 다음은 부동산 거래에서 일반적으로 이용 가능한 구제책에 대한 간략한 설명입니다:
피해를 입은 당사자는 손해배상을 요청할 수 있습니다. 일반적으로 손해배상의 기준은 피해 당사자를 계약이 완전히 이행된 것과 같은 상태로 되돌리는 것입니다. 이러한 손해배상을 실제 손해(actual damages)라고 합니다. 때로는 법원이 피고가 계약을 위반했다고 판단하지만, 원고가 실제 손해를 입증할 수 없는 경우 소액의 명목 손해배상(nominal damages)을 부여할 수도 있습니다.
손해배상은 합리적인 확실성으로 증명되어야 합니다.
손해배상은 일반적으로 실제 위반이 발생한 시점에서 측정되며, 위반으로 인해 발생한 실제 손해를 피해 당사자가 회복할 수 있습니다. 예를 들어, 1년 임대 계약이 있는 세입자가 6개월 일찍 이사 나가고, 집주인이 2주 내에 동일한 월세로 아파트를 다시 임대했다면, 집주인의 실제 손해는 2주간의 임대료입니다.
피해 당사자는 손해를 줄이기 위해 노력해야 할 의무가 있습니다. 즉, 위의 예에서 세입자가 6개월 일찍 이사 나갔을 때, 집주인은 가능한 한 빨리 임대 유닛을 다시 임대하려고 노력해야 합니다.
손해배상은 예측 가능해야 합니다. 손해가 예측 가능하다는 것은 계약이 체결될 때 손해가 위반의 결과로 발생할 것이라는 이유를 피고가 가지고 있어야 함을 의미합니다. 이는 사실의 문제입니다.
예시: 피고가 원고에게 창고를 판매하면서 지붕이 새는 사실을 고의로 숨기고, 원고가 그 창고에 예술품을 보관할 것임을 알고 있는 경우. 원고가 창고를 매입하고 예술품을 옮긴 후 비가 와서 지붕이 새어 예술품이 손상되었을 때, 법원은 원고에게 지붕 수리 비용과 예술품 손실에 대한 손해배상을 부여할 것입니다.
정액 배상금은 계약 내에 미리 명시된 손해배상 금액입니다. 정액 배상 조항은 금액이 합리적이고 지나치게 많은 벌금이 아니라고 판단되면 법원에서 집행됩니다. 일반적으로 부동산 거래에서 정액 배상금은 구매자가 제공한 계약금으로 지정됩니다.
변호사 비용은 계약서나 법률에 의해 허용되지 않는 한 회수할 수 없습니다. 계약서에는 소송을 제기한 당사자가 승소한 경우 변호사 비용이 지급된다는 조항이 포함되어야 합니다.
계약 해지 및 반환은 손해배상을 요청하는 대신 선택할 수 있는 대안입니다. 해지는 계약의 취소를 의미하며, 반환은 계약 체결 이전의 상태로 되돌리는 것을 의미합니다.
예시: 토지 구매자가 소유권과 토지 반환을 요청하고, 판매자는 구매자가 지불한 구매 대금을 반환합니다.
이 구제책은 당사자들이 실제로 의도한 계약 내용을 잘못 표현한 경우에 적용됩니다. 법원은 당사자들의 실제 의도에 따라 계약을 다시 작성합니다.
특정 이행은 법원이 금전적 손해배상이 어려운 경우 계약 이행을 명령하는 구제책입니다. 법원은 위반한 당사자에게 계약 이행을 명령할 수 있습니다.
예시: 특정 경치가 있는 부동산을 구매하기로 한 계약에서 매도자가 거래를 완료하지 않으려 할 때, 법원은 매도자에게 부동산 판매를 완료하라고 명령할 수 있습니다.
징벌적 손해배상은 계약 위반 외에도 청구할 수 있는 손해배상입니다. 이는 일반적으로 사기, 과실 허위 진술, 의도적 허위 진술, 경제적 관계 방해 등과 같은 불법 행위에서 발생합니다.
부동산 계약 위반에 대해 위와 같은 다양한 구제책이 제공됩니다. 계약 위반으로 인해 손해를 입은 당사자는 이러한 구제책을 통해 공정한 해결을 도모할 수 있습니다.
