신탁 증서 (Trust Deeds)
네바다에서는 모기지 대신 신탁 증서를 선호하는데, 이는 더 최근에 등장한 부동산 보안 수단입니다. 일부 주에서는 신탁 증서를 사용하지 않지만, 네바다는 이를 허용하고 있습니다. 신탁 증서를 사용하는 데는 몇 가지 이점이 있습니다.
신탁 증서에 관한 두 가지 오해를 바로잡을 필요가 있습니다. "Trust"라는 단어가 포함되어 있어도 신탁 증서는 신탁을 생성하지 않습니다. 또한 "Deed"라는 단어가 포함되어 있어도 신탁 증서는 소유권을 부여하거나 이전하지 않습니다.
당사자들
- 신탁 설정자(Trustor): 부동산을 소유한 차입자.
- 수익자(Beneficiary): 대출자. 이 계약을 통해 이자를 얻는 당사자.
- 수탁자(Trustee): 대출 서류(약속 어음과 신탁 증서)를 보유하고, 수익자의 지시에 따라 행동하는 중립 제3자. 네바다에서는 일반적으로 변호사나 타이틀 회사가 수탁자가 됩니다. 수탁자와 수익자는 동일인이 될 수 없습니다.
신탁 증서 아래에서 신탁 설정자는 기록상의 소유자이며, 수탁자는 최소한의 법적 소유권을 갖고 있습니다. 이는 신탁 설정자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 수탁자가 부동산을 판매할 수 있는 권한을 부여합니다.
수탁자의 역할
수탁자는 대출 서류를 보유하고 있다가, 수익자의 지시에 따라 다음 두 가지 행동 중 하나를 취할 수 있습니다:
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대출금이 전액 상환되지 않은 경우
- 수익자는 수탁자에게 비사법적 차압(nonjudicial foreclosure) 또는 사법적 차압(judicial foreclosure)을 지시할 수 있습니다.
- 비사법적 차압: 수탁자는 법원 소송 없이 부동산을 경매로 판매할 수 있습니다. 네바다에서는 공지 후 120일 후에 경매가 이루어집니다.
- 사법적 차압: 수익자가 차압 후 잔여 채무를 회수하려는 경우, 사법적 차압을 선택할 수 있습니다.
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대출금이 전액 상환된 경우
- 대출금이 전액 상환되면, 수익자는 수탁자에게 원래의 대출 서류를 반환하고, 신탁 설정자에게 재신탁증서(reconveyance deed)를 발행하라고 지시합니다. 이로써 부동산의 소유권은 다시 신탁 설정자에게 돌아가며, 대출자의 담보권이 소멸됩니다.
신탁 증서의 장점
신탁 증서는 주로 비사법적 차압 절차를 통해 대출을 차압할 때 선호됩니다. 이 절차는 법원 절차를 거치지 않아 신속하게 진행되며, 차압 후 차입자가 더 이상 권리를 주장할 수 없습니다. 네바다에서는 비사법적 차압 후 잔여 채무 회수가 가능하기 때문에, 사법적 차압을 선택할 이유가 거의 없습니다.
요약
신탁 증서는 네바다에서 모기지보다 선호되는 보안 수단입니다. 신탁 증서를 통해 대출자는 소유권을 유지하면서 대출금을 상환하지 못할 경우 부동산이 비사법적으로 차압될 수 있습니다. 이는 대출자와 대출 기관 모두에게 효율적이고 신속한 해결책을 제공합니다.
The most significant difference between financing with a mortgage and financing with a trust deed lies in how foreclosure is handled:
- With a mortgage, foreclosure typically requires a judicial foreclosure, which involves going through the court system. This process can be lengthy.
- With a trust deed (or deed of trust), foreclosure usually happens through a non-judicial foreclosure, which is generally faster because it doesn't require court involvement. The trustee has the power to sell the property if the borrower defaults, making the process quicker than a mortgage foreclosure.
Explanation in Korean:
정답은 차압 절차를 완료하는 데 필요한 시간입니다.
모기지로 자금을 조달하는 것과 신탁 증서(trust deed)로 자금을 조달하는 것의 가장 큰 차이점은 차압 절차에 있습니다:
- 모기지의 경우, 차압은 일반적으로 법원 절차를 거쳐야 하는 사법 차압(judicial foreclosure)을 요구합니다. 이 과정은 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
- 신탁 증서의 경우, 차압은 비사법 차압(non-judicial foreclosure)을 통해 이루어지며, 이는 법원의 개입이 필요하지 않기 때문에 더 빠르게 진행될 수 있습니다. 신탁 수탁자가 차압 시 부동산을 매각할 권한을 가지고 있어 절차가 모기지보다 빠릅니다.
