**토지 판매 계약 (Land Sale Contract)**는 구매자가 부동산을 점유하고 지불하지만, 채무가 완전히 상환될 때까지 법적 소유권을 받지 못하는 방식의 판매자 금융입니다. 이 계약은 할부 판매 계약, 토지 계약 또는 계약서로도 불립니다. 여기서 구매자는 매입한 부동산에 대한 점유권을 가지지만, 법적 소유권은 판매자가 유지합니다. 구매자가 모든 지불을 완료하면 법적 소유권이 구매자에게 이전됩니다.
토지 판매 계약의 주요 특징
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법적 소유권 유지
- 판매자 (Vendor): 부동산의 법적 소유권을 유지합니다.
- 구매자 (Vendee): 부동산의 점유권과 형평법적 소유권을 가집니다.
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지불 완료 후 소유권 이전
- 구매자는 모든 지불을 완료하면 법적 소유권을 받습니다.
- 계약 조건을 모두 이행해야 합니다.
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보안 장치 불필요
- 판매자가 법적 소유권을 유지하기 때문에 추가적인 보안 장치가 필요하지 않습니다.
- 구매자가 채무를 이행하지 않을 경우, 판매자가 부동산 소유권을 계속 유지합니다.
계약의 구성 요소
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지불 조건
- 원금 및 이자 지불 일정과 금액을 명시합니다.
- 매월, 분기별, 반기별 또는 연간 지불이 가능할 수 있습니다.
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세금 및 보험
- 구매자가 부동산 세금 및 보험료를 지불해야 한다는 조건을 포함할 수 있습니다.
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유지보수 및 관리
- 구매자가 부동산을 잘 유지하고 관리할 의무를 지게 됩니다.
- 구매자가 부동산을 손상시키거나 파괴하는 행위를 금지하는 조항을 포함할 수 있습니다.
채무 불이행 시 구제책
구매자가 채무를 이행하지 않을 경우, 판매자는 여러 가지 구제책을 선택할 수 있습니다. 다음은 일반적인 구제책입니다:
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분할 상환 청구 (Suit for Installments)
- 판매자는 연체된 지불액을 청구할 수 있습니다.
- 판결이 내려지면 구매자의 다른 자산에 대해 일반적인 무담보 채권이 됩니다.
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잔액 가속 상환 (Acceleration of Balance Due)
- 판매자는 연체된 지불액과 함께 전체 잔액을 즉시 상환하도록 요구할 수 있습니다.
- 판매자는 법적 소송을 통해 잔액, 이자, 연체료 및 변호사 비용 등을 청구할 수 있습니다.
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엄격한 압류 (Strict Foreclosure)
- 판매자는 법원에 엄격한 압류 소송을 제기할 수 있습니다.
- 법원은 구매자가 잔액을 상환할 수 있는 합리적인 기간을 결정합니다.
- 구매자가 기간 내에 채무를 이행하지 않을 경우, 법원은 판매자에게 부동산 소유권을 반환하고 구매자의 모든 권리를 소멸시킵니다.
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사법적 압류 (Judicial Foreclosure)
- 판매자는 토지 판매 계약을 모기지처럼 압류할 수 있습니다.
- 구매자는 차액보전청구권(부족액 판결)에 대한 책임을 질 수 있으며, 환매권을 가질 수 있습니다.
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특정 이행 (Specific Performance)
- 판매자는 법원에 특정 이행 소송을 제기하여 잔액, 연체료 및 변호사 비용을 포함한 판결을 요구할 수 있습니다.
- 판결이 내려지면 구매자의 다른 자산에 대해 강제 집행할 수 있습니다.
장단점
장점:
- 판매자: 부동산을 더 빨리 판매할 수 있고, 이자 수익을 얻을 수 있습니다.
- 구매자: 전통적인 대출에 비해 자격 요건이 더 쉬우며, 신용이 완벽하지 않아도 부동산을 구매할 수 있습니다.
단점:
- 판매자: 구매자의 채무 불이행 위험이 있으며, 압류 절차를 처리해야 할 수도 있습니다.
- 구매자: 지불을 불이행할 경우 부동산을 잃을 위험이 있으며, 채무가 완전히 상환될 때까지 소유권을 받을 수 없습니다.
네바다 법률 고려사항
네바다 법률은 토지 판매 계약에 대한 특정 용어나 언어를 요구하지 않습니다. 따라서, 변호사는 자신이 대변하는 당사자의 이익을 가장 잘 보호할 수 있는 언어로 계약을 작성합니다. 일반적으로 계약은 원금 및 이자 지불 조건, 세금 및 보험료 납부, 유지보수 의무 등을 포함합니다.
토지 판매 계약은 구매자와 판매자가 명확히 이해하고 동의하는 조건 하에 유연하고 유리한 거래 방식이 될 수 있습니다.
