소득 접근법 (Income Approach)
세 가지 감정 접근법 중 마지막은 소득 접근법입니다. 이 접근법은 자본화 접근법이라고도 불리며, 감정사는 자본화율(capitalization rate)을 부동산의 순소득(net income)에 적용하여 가치를 결정합니다. 다시 말해, 자본화는 소득을 가치의 표시로 변환하는 수학적 과정입니다. 소득 접근법은 수익성 부동산의 가치를 결정하는 데 사용되는 표준 감정 방법입니다.
자본화율은 투자자가 투자한 돈에 대해 받는 수익률입니다. 투자자는 투자 수익(return on investment)과 투자 회수(return of investment)를 받습니다. 투자 수익은 투자로 인한 이익을 의미하고, 투자 회수는 감가상각을 의미합니다. 투자 회수는 부동산이 시간이 지남에 따라 소멸되거나 더 이상 가치가 없어지기 때문에 이를 고려한 것입니다. 투자자는 적절한 자본화율을 결정할 때 감가상각을 고려합니다. 총 자본화율에는 매년 소멸되는 가치를 회수하는 비율이 포함됩니다. 따라서 투자 회수는 회수율(recapture rate)입니다.
소득 접근법을 사용하여 가치를 결정하려면, 감정사는 먼저 순영업소득(Net Operating Income, NOI)을 결정해야 합니다. 이는 다음 공식을 통해 이루어집니다:
예정 총소득(Scheduled Gross Income) - 공실 및 신용 손실(Vacancy and Credit Loss) = 유효 총소득(Effective Gross Income) - 운영 비용(Operating Expenses) = 순영업소득(Net Operating Income, NOI) 예정 총소득은 부동산이 1년 동안 100% 점유될 경우 발생할 수 있는 총 연간 소득입니다. 여기에는 모든 소득원이 포함됩니다. 예를 들어, 아파트 건물은 개별 아파트 유닛 임대료에서 소득을 발생시킬 수 있습니다. 또한 세탁 시설, 레크리에이션 센터 방문료, 저장실 임대 소득 등에서 소득을 발생시킬 수 있습니다.
부동산이 1년 동안 100% 점유될 가능성은 낮습니다. 따라서 공실에 해당하는 금액을 결정해야 합니다. 임대 시장이 매우 활발한 경우, 공실률은 낮아질 것입니다. 감정사가 사용할 수 있는 일반적인 공실률은 예정 총소득의 5%입니다. 감정사는 또한 신용 손실 또는 회수 불능 임대료에 해당하는 금액을 결정합니다. 이 숫자는 보통 부동산이 경험한 신용 손실 기록을 기반으로 합니다.
유효 총소득은 예정 총소득에서 공실 및 신용 손실을 뺀 결과입니다. 이는 예정 총소득보다 더 현실적인 소득 수치를 나타냅니다.
운영 비용은 부동산을 운영하는 데 필요한 비용이며 고정 비용과 가변 비용으로 나눌 수 있습니다. 고정 비용은 점유 수준에 관계없이 변하지 않는 비용입니다. 예로는 재산세와 재해 보험이 있습니다. 가변 비용은 점유 수준에 따라 금액이 변할 수 있는 비용입니다. 점유율이 높을 때 이 비용은 높아지고, 점유율이 낮을 때 이 비용은 낮아집니다. 예로는 전기, 물, 하수 및 유지 보수가 있습니다.
또한 운영 비용에는 교체 준비금이라는 항목이 포함됩니다. 이는 구조물의 일부 또는 구성 요소가 구조물 자체만큼 오래 지속되지 않을 경우를 대비해 마련된 금액입니다. 교체 준비금의 예로는 가전제품, 지붕, HVAC 시스템 및 주차장 포장 등이 있습니다.
순영업소득은 유효 총소득에서 운영 비용을 뺀 후 남은 금액입니다. 이 수치는 투자자가 연말에 실현할 것으로 예상되는 순소득을 나타냅니다. 이 숫자에 자본화율을 적용하여 가치를 계산합니다.
자본화율은 투자 수익률(회수율)과 투자 수익률(이익률)이라는 두 가지 구성 요소로 이루어져 있습니다. 자본화율을 결정하는 방법은 매우 복잡하며, 많은 요소들이 고려됩니다. 이 과정의 목적을 이해하는 데 중요한 것은 순영업소득(NOI) 금액이 계산되면, 감정사는 선택한 자본화율을 순영업소득에 나누어 적용할 수 있다는 점입니다.
감정사가 아파트 건물의 순영업소득을 $150,000로 결정했으며 자본화율을 12%로 선택했습니다. 이 경우 아파트의 가치는 $1,250,000입니다 (150,000 / 0.12 = 1,250,000).
감정사가 아파트 건물의 순영업소득을 $150,000로 결정했으며 자본화율을 6%로 선택했습니다. 이 경우 아파트의 가치는 $2,500,000입니다 (150,000 / 0.06 = 2,500,000).
위 예제에서 알 수 있듯이, 자본화율이 높을수록 투자자에게는 가치가 낮아집니다. 반대로, 자본화율이 낮을수록 투자자에게는 가치가 높아집니다.
소득 접근법은 자본화율을 부동산이 생성한 순영업소득에 적용하는 것을 포함합니다. 소득 접근법에서 때때로 사용되는 또 다른 방법은 총 임대 배수(Gross Rent Multiplier, GRM) 또는 총 소득 배수(Gross Income Multiplier, GIM)라고 합니다. 이 방법에서는 부동산의 가치를 총 소득에 배수를 적용하여 결정합니다. 감정사는 유사한 부동산의 총 소득과 판매 가격 간의 관계를 파악하고 그 결과를 평가 대상 부동산에 적용합니다.
감정사가 월 $1,100에 임대되는 단독 주택 임대 부동산의 가치를 결정해야 합니다. 감정사는 비슷한 평수와 특성을 가진 단독 주택을 찾았으며, 이 주택은 최근 $250,000에 판매되었고 판매 당시 월 $1,050에 임대되었습니다. 감정사는 총 임대 배수를 238로 계산했습니다 (250,000 / 1,050 = 238.095). 이 총 임대 배수를 대상 부동산에 적용하면, 주택의 가치는 $261,800입니다 (1,100 x 238 = 261,800).
소득 접근법은 주로 수익성 부동산의 가치를 평가하는 데 사용됩니다. 자본화율을 순영업소득에 적용하여 부동산의 가치를 계산하거나, 총 임대 배수를 적용하여 부동산의 가치를 계산하는 방식이 있습니다.