부동산 중개인은 대리인으로서의 신의성실의무(duty of care)를 다하기 위해, 판매자와 리스팅 계약을 체결하기 전에 또는 구매자에게 오퍼를 준비하기 전에 비교 시장 분석(CMA)을 수행해야 합니다. CMA는 부동산의 시장 가치를 비공식적으로 평가하는 것으로, 주로 부동산을 시장에 내놓을 때 합리적인 리스팅 가격을 설정하기 위해 사용됩니다. 또한 구매자를 위해 준비될 경우 특정 부동산의 오퍼 가격을 설정하는 데 목적이 있습니다. CMA는 현재 시장에 나와 있는 유사한 부동산, 만료된 리스팅, 펜딩 상태의 리스팅, 그리고 판매된 리스팅을 비교하여 가격을 설정합니다.
감정평가가 아님: CMA는 공식적인 감정평가가 아닙니다. 특정 시점에 특정 부동산의 예상 판매 가격에 대한 대리인의 서면 분석 또는 의견입니다. 이는 판매자나 구매자가 부동산의 요청 가격 또는 오퍼 가격을 결정하는 데 사용됩니다.
CMA 수행 가능 자격: 네바다주에서는 모든 부동산 중개인 또는 세일즈퍼슨 라이선스 소지자가 CMA를 수행할 수 있습니다. CMA의 범위를 벗어나 부동산의 가치를 평가하려는 모든 활동은 인증된 감정평가사가 수행해야 합니다.
중개인의 가격 의견 (BPO): NRS 645.2525에 따르면, BPO는 특정 내용 요건을 충족해야 하며 더 상세한 부동산 평가에 사용됩니다. 그러나 BPO 역시 감정평가가 아닙니다. 라이선스 소지자는 BPO가 최소 내용 기준을 충족하고 유효한 라이선스를 보유한 경우 BPO를 준비하고 요금을 청구할 수 있습니다.
BPO의 최소 기준: BPO는 다음을 포함해야 합니다:
CMA 요금 청구: 라이선스 소지자는 CMA에 대한 요금을 청구할 수 있습니다. 일반 서비스의 일부로 제공되는 경우 추가 계약이 필요하지 않지만, 별도로 요금을 청구할 경우 서면 서비스 계약이 필요합니다.
서비스 계약: 수수료 기반 중개인의 경우, 서면 계약은 서비스의 성격과 범위, 요금, 다른 중개인과의 협력 정책, 제한된 대리 가능성 등을 명시해야 합니다.
데이터 수집: 비교 가능한 부동산에 대한 데이터를 수집합니다. 여기에는 현재 리스팅, 펜딩 판매, 판매된 부동산, 만료된 리스팅이 포함됩니다. 주요 요소는 침실과 욕실 수, 평방 피트, 편의 시설, 주택의 나이, 재산세, 부지 크기, 차고 여부 등이 있습니다.
비교 가능한 부동산 분석:
CMA의 주관성: CMA는 사실적인 데이터와 함께 대리인의 시장 지식과 현재 시장에 대한 "감"을 포함한 주관적인 요소도 포함됩니다. 동일한 주택이더라도 최종 가격은 주관적 요소에 따라 다를 수 있습니다.
CMA 보고서의 마지막에는 중개인이 부동산에 대해 합리적인 리스팅 가격 또는 오퍼 가격을 제안하는 간략한 진술이 포함됩니다. 이는 사실 분석과 주관적인 의견을 결합한 것입니다. 판매자와 구매자는 특히 판매 완료 데이터를 중심으로 CMA 데이터를 분석해야 합니다. 판매 완료 데이터는 시장이 수용할 수 있는 가격을 가장 잘 반영합니다. CMA에 언급된 부동산을 직접 방문하여 비교할 때 더 나은 이해를 얻을 수 있습니다.
CMA를 신중하게 준비하고 분석함으로써, 대리인은 부동산 거래에 대해 현실적이고 경쟁력 있는 가격 전략을 고객에게 제공할 수 있습니다.
