감정 평가 원칙

감정사가 감정 보고서를 작성할 때, 최종적인 가치 의견을 도출하기 위해 여러 감정 원칙을 적용합니다. 특정 감정에서, 감정사가 수집한 데이터를 평가하는 데 다음의 감정 원칙 중 하나 이상이 적용될 수 있습니다.

대체 원칙 대체 원칙은 적합한 대체 자산을 획득하는 데 드는 비용으로 자산의 가치를 정확히 설정할 수 있다는 전제에 기반합니다. 이는 후에 이 장에서 논의될 시장 데이터 접근 방식의 기초입니다. 대체의 기본 원칙은 간단합니다: 구매자는 유사한 대체 자산을 더 저렴한 가격에 구입할 수 있다면 과도하게 비싼 자산을 구매하지 않을 것입니다. 감정사는 감정 대상 자산과 관련하여 적합한 대체 자산이 있는지 평가할 것입니다.

기여 원칙 기여 원칙은 자산의 특정 구성 요소가 전체 가치에 기여하는지 또는 가치에 부정적인 영향을 미치는지 여부를 포함합니다.

예: 수영장을 추가하는 것은 자산의 가치를 증가시킬 수 있지만, 추가된 수영장의 비용만큼 자산 가치가 증가하지 않을 수 있습니다. 마찬가지로, 두 번째 욕실을 추가하는 것은 추가 비용보다 자산의 가치를 더 많이 증가시킬 수 있습니다.

예: 알래스카 앵커리지에 있는 야외 수영장은 자산의 전체 가치에 기여할까요, 아니면 부정적인 영향을 미칠까요? 아마도 감정사는 수영장을 자산의 전체 가치에 대한 감액으로 볼 것입니다. 그러나 캘리포니아 팜스프링스에서는 야외 수영장이 자산 가치에 추가적으로 기여할 것입니다.

기여 원칙은 사실상 증가 및 감소 수익 원칙을 부동산의 일부 또는 일부 부분에 적용한 것입니다. 기여 원칙에 따르면, 생산 항목의 가치는 기업의 순 수익에 기여하는 바에 의해 측정됩니다. 부동산 감정에서 기업은 토지, 건물, 기타 모든 개선사항과 같은 생산 항목의 조합을 의미합니다.

변화 원칙 모든 자산은 변화의 영향을 받습니다. 변화의 요인 중 일부는 물리적 노후화, 기능적 감가상각, 인구 증가 패턴의 변화, 지역 젠트리피케이션, 조닝 및 토지 이용 변화, 교통 패턴 변화 등이 있습니다. 이러한 모든 요인은 자산의 가치에 영향을 미칩니다. 따라서 감정사는 자산과 관련된 변화가 현재 가치에 어떻게 영향을 미치는지 평가할 것입니다.

후퇴 및 진보 원칙 후퇴 원칙은 품목이 가치가 더 낮은 항목과 연관되면서 가치가 감소한다고 명시합니다. 진보 원칙은 품목이 가치가 더 높은 항목과 연관되면서 가치가 증가한다고 명시합니다. 예를 들어, 작은 잘 관리되지 않은 집이 있는 지역의 큰 비싼 집은 작은 잘 관리되지 않은 집과의 연관성 때문에 가치가 하락할 것입니다. 반대로, 큰 비싼 집들이 있는 지역의 작은 집은 큰 비싼 집과의 연관성 때문에 가치가 상승할 것입니다. 따라서 감정사는 감정 대상 자산이 후퇴 원칙이나 진보 원칙 중 어느 하나에 해당하는지 평가할 것입니다.

통합, 균형, 그리고 쇠퇴 모든 자산은 가치 주기를 겪습니다. 이 주기는 통합, 균형, 쇠퇴의 세 단계로 구성됩니다. 새로운 토지가 개발되고 개선되면, 그 가치는 절정에 달합니다. 이 가치는 통합 상태라고 합니다. 이 주기의 다음 단계에서는 자산이 가치 안정화 기간을 겪게 됩니다. 이 단계를 균형이라고 합니다. 일정 기간 후, 자산은 기능적 감가상각 또는 물리적 노후화로 인해 쇠퇴 단계에 들어갑니다. 동일한 자산은 구매자들이 "뼈대가 좋은 오래된 구조물"을 발견하고 이 자산들을 구매하고 재활성화하면서 다시 통합 단계에 들어갈 수 있습니다. 이 지역의 자산들이 점점 더 많이 재활성화됨에 따라 자산들은 균형과 최종적으로 쇠퇴를 겪게 됩니다. 감정사는 자산이 가치 주기의 어느 단계에 있는지 결정할 것입니다.

수요와 공급 원칙 잘 알려진 수요와 공급 원칙은 수요가 증가하거나 공급이 감소하면 품목의 가치가 상승한다고 명시합니다. 반대로, 품목의 수요가 감소하거나 공급이 증가하면 가치가 감소합니다. 수요와 공급 원칙은 부동산 품목에도 적용됩니다. 부동산 업계에서는 수요와 공급을 재고 회전 시간 또는 월 단위 재고로 평가합니다. 재고 회전 시간은 현재의 판매 수에 따라 현재 재고가 고갈되는 데 걸리는 월 수입니다.

예를 들어, 특정 월에 1000개의 리스팅이 있고 500개의 판매가 있었다면, 현재 재고는 2개월 내에 고갈될 것입니다. 특정 월에 1000개의 리스팅이 있고 100개의 판매가 있었다면, 현재 재고는 10개월 내에 고갈될 것입니다. 분명히, 2개월 내에 재고가 고갈되는 시장은 높은 수요와 낮은 공급을 나타내며, 이는 가치 상승을 초래합니다. 10개월 내에 재고가 고갈되는 시장은 낮은 수요와 높은 공급을 나타내며, 이는 가치 감소를 초래합니다. 따라서 감정사는 현재 시장 상태를 수요와 공급의 관점에서 평가할 것입니다.

경쟁 원칙 경쟁은 수요와 공급 원칙과 관련이 있습니다. 그러나 경쟁은 다양한 대출 기관, 개발자, 판매자들이 구매자의 돈을 차지하기 위해 경쟁하는 것입니다.

예: 시장에 세 명의 건설업자가 있습니다. 각 건설업자는 유사한 평방 피트당 새로 건설된 주택을 동일한 가격에 판매하고 있습니다. 그러나 구매자를 끌어들이기 위해, 건설업자 A는 주방 가전과 마감재를 업그레이드했으며, 건설업자 B는 구매 가격에 앞마당 조경 패키지를 제공하고 있으며, 건설업자 C는 구매자 인센티브를 제공하지 않습니다. 경쟁은 아마도 건설업자 A와 B에게 더 많은 구매자를 몰리게 할 것입니다.

일치 원칙 일치 원칙은 최적의 가치를 위해, 자산이 시장의 요구에 일치해야 한다는 원칙을 말합니다. 시장은 일반적으로 자산이 품질, 유지보수, 연령, 디자인 면에서 유사하기를 요구합니다. 개발자 CC&R과 지역 조닝 규정은 특정 지역의 자산이 일치 표준을 충족하도록 보장합니다.

비싼 집이 작은 집과 낡은 구조물로 둘러싸인 지역에 있는 경우 일치 원칙의 가치 예시가 될 수 있습니다. 비싼 집은 지역에 일치하지 않으며, 가치 손실을 경험할 것입니다. 마찬가지로, 비싼 큰 구조물이 있는 지역의 작은 잘 관리되지 않은 집은 가치가 상승할 것입니다.

최고이자 최선의 사용 원칙 감정사가 자산의 가치를 평가하려고 할 때, 가장 우선적으로 고려하는 것은 "법적 및 물리적으로 가능한 가장 수익성 있는 방법으로 자산을 사용하는 방법"입니다. 이 개념은 일반적으로 최고이자 최선의 사용이라고 합니다.

자산의 최고이자 최선의 사용을 결정하는 것은 부지, 기존 개선 사항, 자산에 적용되는 조닝 법률, 자산이 위치한 특정 이웃, 일반적인 주변 지역에 대한 분석에 기반합니다.

최고이자 최선의 사용은 계획된 주거지 개발 지역에 있는 빈 토지의 경우 분명히 주거지를 지을 부지로서 사용되는 것이 최선입니다. 그러나 다른 경우에는 최고이자 최선의 사용을 항상 쉽게 결정할 수 없습니다.

예: 혼합 사용을 허용하는 구역에서 기존 주거지 지역인 경우를 고려하십시오. 이 지역의 대부분의 기존 구조물은 잘 관리된 개인 주택입니다. 그러나 많은 주택이 가정 사무실 용도로 전환되었으며, 일부는 철거되어 상업 구조물로 대체되었습니다. 특정 주택의 최고이자 최선의 사용을 결정하는 것은 어렵습니다. 이는 시에서 기존 주택을 상업 표준으로 올리지 않고는 주택을 상업용도로 전환하는 것을 허용하지 않기 때문입니다. 결과적으로, 상업 표준으로 올리는 비용이 현재 주거 자산 가치보다 더 많이 들 수 있습니다. 따라서 현재 시점에서, 비록 자산이 상업 구역으로 지정되었지만, 최고이자 최선의 사용은 여전히 주거용 구조물로 남아 있는 것일 수 있습니다.