특정 부동산이나 부동산에 대한 이익의 가치는 완전히 객관적인 접근 방식에 기반한 의견입니다. 이러한 가치는 감정사가 부동산과 관련된 사실을 분석하여 결정됩니다. 이러한 사실에는 연령, 면적, 위치, 대체 비용, 상태, 진부화 요인 등이 포함될 수 있습니다.
일반적으로 감정사는 가치의 두 가지 범주를 인식합니다. 이 두 가지 범주는 사용 가치와 교환 가치입니다. 사용 가치는 해당 물건이나 부동산이 소유자에게 가지는 가치로, 감정적이거나 소유자에게만 해당되는 고유한 고려 사항의 결과로 주관적입니다. 교환 가치는 현재 시장에서 다른 선택지와 비교하여 일반적인 정보에 밝은 구매자가 부동산에 대해 지불할 금액입니다. 이 가치는 일반적인 시장 요인과 감정사의 분석에 기반하여 객관적입니다.
예를 들어, 조지 씨는 자신의 독특한 사업 요구를 충족하기 위해 상업용 건물을 맞춤형으로 지었습니다. 조지 씨는 건물을 짓는 데 100만 달러를 지출했습니다. 몇 년 후, 조지 씨는 건물을 팔고 다른 부지에 더 큰 시설을 짓기로 결정했습니다. 건물을 시장에 내놓은 후, 조지 씨는 많은 건물의 특징이 일반적인 구매자에게 쓸모가 없을 뿐만 아니라 오히려 부담이 된다는 사실을 발견했습니다. 그 결과 일반적인 구매자는 이 부동산에 대해 80만 달러만 지불할 것입니다. 조지 씨에게 사용 가치는 100만 달러입니다. 구매자에게 교환 가치는 80만 달러입니다. 시장 가치는 여러 정의가 있을 수 있지만, 시장 가치는 항상 교환 가치입니다.
시장 가치(Market Value): 특정 부동산의 시장 가치를 추정하는 것이 일반적인 평가 목적입니다. 시장 가치는 다음과 같이 정의됩니다:
과세 가치(Assessed Value): 정부 공무원이 결정한 부동산의 가치로, 여기에 지방 세율이 적용되어 특정 부동산에 부과되는 세액이 결정됩니다.
보험 가치(Insurance Value): 총 손실 시 토지에 있는 구조물을 대체하거나 재생산하는 비용입니다.
담보 대출 가치(Mortgage Loan Value): 차입자 부도 시 압류 매각 또는 재판매에서 부동산이 가져올 것으로 예상되는 가격입니다.
수용 가치(Condemnation Value): 정부가 소유자의 부동산을 수용할 때, 소유자가 손실에 대해 받는 공정 시장 가치입니다.
잔존 가치(Salvage Value): 철거될 구조물의 구성 요소 또는 다른 위치로 이동할 구조물의 가치입니다.
장부 가치(Book Value): 원가를 기준으로 한 회계 및 세금 개념으로, 실제 시장 가치와는 무관합니다.
각 가치 유형은 평가 목적에 따라 서로 다른 금액을 나타냅니다.
