세 가지 표준 감정 방법

감정 보고서를 작성할 때 사용할 수 있는 세 가지 전통적인 방법이 있습니다. 일부 감정 보고서에서는 세 가지 방법을 모두 사용할 수 있습니다. 각 방법은 다른 요소를 분석하여 가치를 결정합니다. 이상적인 경우에는 세 가지 방법 모두 같은 결과에 도달해야 하지만, 실제로는 세 가지 방법이 비교적 가까운 범위 내에서 가치를 산출합니다. 감정사는 최종 평가 금액을 도출할 때, 세 가지 방법의 결과를 평가하면서 자신의 경험을 활용합니다.

같은 방법을 사용하더라도 감정사마다 선택한 데이터가 다를 수 있어 최종 보고서가 달라질 수 있습니다. 이는 각 감정사가 기초 데이터를 주관적으로 분석하여 최종 가치를 도출하기 때문입니다. 그러나 동일한 재산을 감정할 때 다른 가치 의견이 나오더라도 그 차이는 비교적 좁은 범위 내에 있어야 합니다.

모든 감정 보고서에서 세 가지 방법을 모두 사용하는 것은 아닙니다. 특정 감정에 해당 방법이 적용되지 않는 경우도 있기 때문입니다.

다음은 세 가지 방법에 대한 간략한 설명입니다. 각 방법에 대한 자세한 설명은 뒤에 이어집니다.

시장 데이터 접근법

• 시장 데이터 접근법은 판매 비교 접근법 또는 직접 시장 접근법으로도 알려져 있습니다. 이는 주택 감정에 가장 일반적으로 사용되는 방법입니다. 개발된 토지나 빈 토지의 가치를 결정할 때 반드시 사용해야 하는 방법입니다. 앞서 언급했듯이, 시장 데이터 접근법에서 사용되는 기본 기술은 경쟁 시장 분석에서도 결론을 도출하는 기초가 됩니다.

원가 접근법

• 원가 접근법은 재생산 접근법 또는 대체 접근법으로도 알려져 있습니다. 이 방법에서는 구조물의 대체 비용을 계산하고, 필요한 경우 감가상각을 조정합니다. 그런 다음, 구조물이 위치한 토지의 가치를 더합니다. 토지 가치는 시장 데이터 접근법을 사용하여 결정됩니다. 원가 접근법은 새 주택의 감정에 자주 사용됩니다.

소득 접근법

• 소득 접근법은 자본화 접근법으로도 알려져 있습니다. 이 방법은 현재 부동산에서 발생하는 순수익을 자본화하여 부동산의 현재 가치를 도출합니다. 이 접근법은 소득을 발생시키는 부동산을 감정할 때 사용됩니다.